Presentacion

monial, ya que es susceptible deformar parte del patrimonio de su titular, junto con los derechos de obligación.

Y dentro de ello, se caracteriza por una doble nota: la inmediatividad y la absolutividad.

• La inmediatividad supone que estos derechos se ejercen por su titular de forma inmediata o directa sobre el objeto, sin intermediario alguno al que se exija realizar una determinada prestación.

• La absolutividad, supone que estos derechos carecen de un sujeto pasivo concreto, y generan un deber general de respeto y reconocimiento frente a toda la comunidad (por ello su titular puede ejercerlos frente a todos, erga omnes).

Según lo antedicho, podemos definir el derecho real como el derecho subjetivo que atribuye a su titular algún tipo de poder directo sobre una cosa, el cual está protegido frente a toda la comunidad (erga omnes, frente a todos).

Como decimos, los derechos reales se pueden definir también en contraposición con los derechos obligacionales, es decir aquellos derechos que se tienen no sobre una cosa, sino frente a una persona, esto es, un crédito, el derecho que se tiene a que otro sujeto ejerza una determinada conducta: la prestación.

DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DE CRÉDITO

1. Por su objeto: El derecho real recae inmediatamente sobre cosas; mientras que el de crédito exige una determinada conducta en el deudor (y sólo a través de él podrá serlo, indirectamente, una cosa)

2. Por el sujeto pasivo: que en el derecho real es colectivo e indeterminado mientras que en el derecho de crédito hay un sujeto pasivo individualmente determinado.

Por ello, el derecho real puede ejercitarse y hacerse efectivo contra todos, mientras que el derecho de crédito sólo puede hacerse efectivo contra el deudor y sus causahabientes (herederos). De ahí la diferencia entre la acción real que protege al primero y la acción personal que protege al segundo.

3. Por el principio fundamental que los rige: En la creación y configuración de los derechos reales rige fundamentalmente la ley, mientras que en los derechos de crédito es fundamental la autonomía de la voluntad (voluntad autónoma de los particulares).

4. Por su modo de adquisición: Los derechos reales, al menos en los ordenamientos que, como el nuestro, siguen la teoría del título y el modo, no pueden nacer solamente del contrato, sino que precisan además, el modo de adquirir, mientras que los derechos de crédito nacen simplemente del contrato. Por otra parte, los derechos reales, salvo alguna excepción, pueden adquirirse por usucapión, cosa que no cabe en los derechos de crédito.

5. Por los efectos de su ejercicio: El derecho real se confirma con su ejercicio, mientras que el derecho de crédito se extingue con un ejercicio al ser satisfecho el derecho del acreedor.

6. Por su extinción: El derecho real se extingue cuando perece la cosa sobre que recae, mientras que en el derecho de crédito, cuando tiene por objeto indirecto cosas, el perecimiento de estas no lo extingue, y subsiste la obligación de cumplimiento en forma indemnización de daños y perjuicios.

7. Por su publicidad mediante el Registro de la Propiedad, sólo posible respecto de los derechos reales, a los que atribuye efectos especiales (fundamentalmente, la prioridad registral frente a la concurrencia de créditos y la defensa directa del titular frente a terceros).

Asimismo en ciertos casos, sobre todo en lo relativo a bienes muebles, también la posesión es un medio de publicidad de los derechos reales, de la que están excluidos los derechos de crédito.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Son muy variadas las clasificaciones que los autores ofrecen a este respecto, pero, en general, podemos clasificarlos así (clasificación de Hernández Gil):

1. Derecho real provisional (posesión).

2. Derecho real pleno (propiedad), y

3. Derechos reales limitados, a los cuales subdividen en:

1. De goce (usufructo, uso, habitación, servidumbres, enfiteusis, censos, foros, establecimiento a primeras cepas y superficie).

2. De garantía (prenda, hipoteca y anticresis).

3. De adquisición (tanteo, retracto y opción).

Derecho Hipotecario

El concepto de derecho real es de suma trascendencia en el ámbito hipotecario puesto que en el Registro, salvo en casos excepcionales, sólo se pueden ser admitidos a inscripción los derechos reales, siendo eliminados de la misma todos aquellos llamados personales u obligaciones. La dificultad del concepto hace más trascendente las facultades calificadoras de Registrador, puesto que nuestro sistema no es el de derechos reales expresamente determinados por la Ley, sino que parece aceptar el criterio del numerus apertus.

Para llegar a un concepto de derecho real se han utilizado infinidad de teorías, de las que la primitiva o clásica fue defendida por RUGGIERO, el cual considera que el derecho real supone siempre una relación inmediata entre la persona y la cosa o lo que es lo mismo una potestad directa sobre la cosa sin necesidad de intervención de persona alguna. De este concepto clásico se derivó el carácter fundamental del derecho real, es decir, el de la inmediatividad; pero habiéndose observado que determinados derechos reales, como el de la hipoteca, carecían de este carácter se intentó por la doctrina sustituir el mismo por el de la inherencia (tesis de GIORGIANNI). Frente a esta concepción clásica surgió la personalidad u obligacionista, que vio en el derecho real no una relación de persona a cosa, sino que al no poder admitirse en todo derecho más que dos personas, el sujeto activo y el pasivo, o lo que es lo mismo, una relación de derecho entre personas, el derecho real se contempla desde el punto de vista negativo, como de abstención u obligación pasiva, que impone a todo el mundo el deber de respetarle y que genera el carácter de absoluto o derecho que puede imponerse frente a todos. Al lado de estas dos concepciones surgieron las tesis pluralistas, que intentan llegar a una armonización entre lo obligacional y lo real a través de concepciones como la del ius ad rem y el ius in re y lasobligaciones in faciendo, que complican excesivamente la distinción apuntada y oscurecen las primitivas concepciones. Doctrinas eclécticas han intentado llegar a una conclusión sobre el concepto de derecho real, atribuyéndole los caracteres de ser una relación de sujeto con la cosa y de una obligación de contenido negativo que tienen los extraños al derecho de no invadir aquella relación directa entre sujeto y cosa. De otra parte han intentado otras doctrinas utilizar términos como lo estático y lo dinámico, que en el fondo no llegan más que a suministrar puntos de vista

...