TP DE EJERCICIOS PRÁCTICOS CONTRATOS PARTE ESPECIAL.

1. Celebrado contrato de compra-venta de un inmueble por la suma de u$s 650.000 entre Juan (vendedor) y Pedro (comprador), firmando la respectiva escritura traslativa de dominio según las prescripciones del articulo 1184 Inc. 1º (Cod.Civil), y habiéndose incluido en mencionado instrumento un “Pacto de Retroventa “ conforme habilita su inclusión el artículo 1366 de la citada norma de fondo, fijando al efecto un monto de u$s 750.000 para el caso de pretender el enajenante su recupero, se presentan a consulta las siguientes hipótesis:

1. El enajenante decide hacer uso del mentado pacto, hallándose en la situación que el inmueble objeto de contrato estaba gravado por una hipoteca, e incluso en proceso de ejecución por no haber sido cancelada.

Sobre el particular, debemos señalar que es de aplicación el artículo 2670 (Cod.Civil) en relación al pacto en cuestión, ya que se trata de un dominio revocable con efecto retroactivo, pudiendo el antiguo propietario recuperar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que los hubiese gravado el propietario desposeído, avalando esta afirmación en el pensamiento del doctrinario Guillermo Borda, quien al respecto dice:  “El comprador se encuentra en la situación de un propietario que tiene el dominio afectado a una condición resolutoria. De ahí se desprenden los siguientes efectos: a) Puede realizar toda clase de actos de disposición (venta, hipoteca, constitución de usufructos y servidumbres, etc., etc.), pero estos derechos quedarán extinguidos si el vendedor rescata la cosa…” (Tratado de Derecho Civil “Contratos” – Tomo I – Edit. Abeledo Perrot – 1999).

Asimismo, y por carácter transitivo, los terceros compradores o hipotecantes estarán imposibilitados de argumentar el desconocimiento de dicha cláusula (pacto de retroventa) por cuanto esta surge expresamente del análisis de la escritura traslativa de dominio respectiva.

Vale decir entonces, que no resultaría impedimento para nuestro cliente restablecer a su patrimonio el bien en cuestión, quedando asimismo facultado para el reclamo de todos los gastos que con motivo de su presentación en el proceso ejecutivo a efectos de plantear una “tercería de dominio” (Principio de Preferencia – Primero en el tiempo, primero en el derecho) (Manual de derecho procesal civil -  Lino E. Palacios – Abeledo Perrot – 2011) debiera costear, esto no es excluyente que de poder probar algún otro daño (Moral, perdida de chances, psicológico, lucro cesante, etc.) podrán ser requeridos al accionado.

Receptado por la jurisprudencia, y como caso testigo en virtud de su coincidencia sobre la cuestión analizada, diremos que “…en materia inmobiliaria, la revocación “ex tunc” del contrato de compraventa entraña la resolución de todos los derechos reales constituidos por aquel cuya propiedad le es revocada. El anterior propietario a quien retorna el dominio está, en consecuencia, autorizado a retomar su inmueble libre de todas las cargas, servidumbres e hipotecas con que lo había gravado el propietario a quien se revocó el dominio” (CCC de Rosario, sala III, 7-8-92, J.A. 1993-111).

1. El inmueble supeditado al pacto en cuestión  posee vigente al momento de su restitución un contrato de locación al que resta un año para su agotamiento y el locatario, amparándose en la Ley 23091 (Régimen de Locación de Inmuebles Urbanos), no quiere restituir el mismo.

Ante la situación descripta, es de aplicación respecto del rescatante el artículo 2670 del código civil, donde en su parte pertinente dice que el antiguo propietario “está obligado a respetar los actos de administración del propietario desposeído, como los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho” (SIC), consecuentemente resulta procedente el reclamo del locatario invocando la aplicación al caso del  Artículo 2º de la normativa citada (Ley 23091) y lo normado en el Articulo 1507 segundo párrafo (Cod.Civil) donde se establece como plazo mínimo para la locación de bienes inmuebles destinados a vivienda el término de dos (2) años.

Ahora bien, sin perjuicio de lo expresado (que debe respetarse la voluntad puesta de manifiesto por el locatario en tanto lo asiste la norma en tal sentido), no es factible atacar la conducta asumida por el comprador en virtud a lo preceptuado en el mencionado Artículo 2670 (Cod.Civil) donde se faculta al comprador a ejercer la libre administración del bien, hecho este convalidado por la doctrina expresando “…que respecto de los actos de administración celebrados por el comprador con terceros, la resolución no afecta el derecho de estos, que quedan subsistentes.” (Manual de Contratos – Guillermo Borda –  Edit. Abeledo Perrot 2006).

En un mismo orden de ideas, y acorde a la solución brindada a la cuestión por doctrinarios, la jurisprudencia dice al respecto: “El comprador con pacto de retroventa es un propietario imperfecto, por ser su dominio revocable al estar sometido a una condición resolutoria, pero como dueño de la cosa comprada, mientras no se cumpla la condición puede realizar toda clase de actos de administración, como la locación del inmueble, que el propietario debe respetar si ejercita el retracto” (CNCiv., sala C, L.L. 111-15.)

1. Para el supuesto planteado, donde a diferencia de las hipótesis anteriores, se instrumentó un “pacto de preferencia” conforme lo facultad el articulo 1368 (Cod.Civil), y hallándose el inmueble en situación de remate producto de la ejecución hipotecaria, remitiremos para su solución al texto del artículo 1395 del Código Civil, según explica Lorenzetti (Tratado de los contratos – Tomo I – Rubinzal-Culzoni Editores – 1999), “La prelación no rige cuando la cosa se vende en subasta pública. En este supuesto, y si se tratase de bienes inmuebles, el titular de la prelación debe ser notificado de la subasta, a fin de que pueda comparecer a realizar ofertas en la misma. No tiene un derecho de prelación frente a los otros postores, pero si no se lo notifica, debe ser indemnizado”.

Vale decir entonces, que de haber sido notificado dentro del proceso judicial acerca del remate a llevarse a cabo; podrá presentarse con el objeto de competir en las ofertas que en él se produzcan, pero no cuenta con preferencia alguna en relación a las otras que se formulasen, esto debido a la inoponibilidad a terceros.

Distinto es el caso de no ser notificado, situación que lo legitimaria activamente para accionar contra el comprador por daños que pudiere haber sufrido y, va de suyo, pueda probar, o bien el reclamo por el pago de la cláusula penal (de haberse instrumentado).

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