ANALISIS PROGRAMÁTICO. DETERMINATES DEL PROYECTO: EL MERCADO

CAPÍTULO 1

ANALISIS PROGRAMÁTICO

METODOLOGÍA

1. Plan Nacional de Desarrollo Urbano. Política de inversión en DN y vivienda.
2. Política estatal o regional de desarrollo urbano
3. Política municipal o plan maestro
4. Mercado: requerimientos sociales, salud. Estructura. Composición. Ingresos.
5. Terreno: usos de suelo. Vialidad, construcción. Infraestructura.
6. Leyes y reglamento: fraccionamientos. Construcción. Normas de diseño.
7. Modalidades de organización social; cerrada y abierta.
8. Restricciones federales y estatales: caminos. Causes, lagos. Líneas, infraestructura.
9. Definición de prioridades y objetivos generales. Hipótesis alternativas de solución: social y funcional.
10. Programa urbano: usos de suelo. Intensidad. Servicios.
11. Parámetros financieros: costo. Inversión. Rentabilidad.
12. Formulación de conceptos de diseño urbano: social. Funcional. Imagen. Visual.
13. Propuestas preliminares de diseño con manejo de: usos de suelo. Vialidad. Rendimiento.
14. Evaluación, alternativas en términos de: eficiencia funcional. Beneficio social. Rendimiento económico.

PROBLEMAS

Cuando se desarrollan este proyecto es muy frecuente que el proyectista empiece a diseñar teniendo una idea vaga del problema urbano y de los usuarios para quienes esta diseñando. Debido a esto los proyectos se caracterizan por ser estereotipados con características similares, aunque se encuentren es condiciones diferentes.

Existe la necesidad de definir previamente con claridad el problema humano que se busca resolver a través del diseño. Esto quiere decir que en la medida en que se tenga mayor conocimiento acerca de los problemas, las soluciones de diseño que el diseñador proponga serán mas acertadas y congruentes con la realidad.

MARCO GENERAL

Se recomienda tomar todas las medidas precautorias para asegurar que el proyecto esta encuadrado y respalda las políticas de desarrollo urbano establecidas en la entidad donde se llevara a cabo. Estas medidas facilitaran la obtención de permisos estatales de planeación y municipales de construcción, conexión a las redes de infraestructura y acceso a fondos federales o privados para la realización.

DETERMINATES DEL PROYECTO: EL MERCADO

Existen dos aspectos importantes acerca del usuario que se deben de conocer, que son: 1. Sus costumbres y como interactúan los diversos miembros de la familia, y 2. Como se comportan e interactúan socialmente las familias en grupo. Con frecuencia no se realiza un estudio porque el cliente piensa conocer la información y circunstancias del mercado. Si es sector público, lo que les interesa es cumplir social y políticamente, suponen que estos con cualquier tipo de vivienda que le den estarán contentos. Esto es un error porque los usuarios, aunque estén contentos con las viviendas que adquieres, con frecuencia no se identifican con el sitio en el que viven, lo que ocasiona que vayan deteriorando la zona. Si es sector privado, lo que le interesa es optimizar ganancias, por ello se busca venden lo antes posible dejando de un lado los problemas que puedan afectar a los usuarios. Pensando de esta forma los promotores realizan viviendas pensadas para funcionar individualmente, aislándola socialmente y dificultando la interacción social entre vecinos.

(revisar tabla “determinantes del proyecto” pág. 32)

En la tabla podemos apreciar las condiciones económicas de tres ejemplos de grupo familiar, siendo estas una familia joven, madura y consolidada. En base a los resultados de la tabla, por un extremo podemos mencionar que las familias jóvenes se caracterizan por tener un menor numero de integrantes en la familia, en cuanto a sus ingresos ellos destinan la mayor parte de estos a la renta de la vivienda, como segundo gasto a la compra de alimentos, vestimenta y educación, dejando a la familia con menos del 10% de sus ingresos para ahorro. Por lo general estas familias no tienen demasiado tiempo en sus viviendas, por consiguiente, no se identifican con el sitio en el que viven, ni tampoco tienen interacción social con los demás habitantes.

En el otro extremo, tenemos a las familias consolidadas, estas teniendo mayor edad, menor numero de integrantes, generalmente teniendo casa propia, varios automóviles, destinando menor porcentaje de sus ingresos al pago de la vivienda y el mayor porcentaje al ahorro, teniendo ingresos para ir de vacaciones, comprar una segunda vivienda, etc. A diferencia de las familias jóvenes, las consolidadas tienen mayor tiempo viviendo en el sector por lo que estos se sienten mas identificados con la zona y teniendo una mayor interacción social con los vecinos.

Aunque tomemos en cuenta estos datos, hay que considerar que existen excepciones en las que ciertas familias jóvenes pueden tener la situación de las familias consolidadas y viceversa. Entonces, aunque no sea posible realizar un estudio de mercado que ayude a comprender como funciona familiar y socialmente el segmento de mercado, es responsabilidad del diseñador generar esta información para tener una base realista sobre la cual proyectar. Se recomienda que el diseñador 1. Realice entrevistas informales con futuros compradores y visite los lugares que actualmente viven, vea donde y como juegan sus hijos, con quien se relacionan en su tiempo libre, etc. Y 2. Se asesore de un psicólogo social o sociólogo para ayudar a definir las modalidades de agrupación social que pueden ser atractivas para futuros compradores.

A continuación de discuten elementos de diseño que es importante considerar al revisar el aspecto social del proyecto.

• La proximidad física favorece al establecimiento de contacto visual y posteriormente relación personal de los usuarios, lo cual con el tiempo va creando una red social que fortalece el sentido comunitario.
• La modalidad de la agrupación de las viviendas, cuando estas convergen en un área común bien delimitada y para uso exclusivo de los residentes, estos se apropian del espacio como extensión de la vivienda abriéndose la posibilidad del intercambio social de manera natural.
• El numero de viviendas, un grupo pequeño de viviendas permite que todos los residentes se conozcan visualmente entre si y puedan interactuar con mas facilidad en un plano personal. Mas de 90 viviendas por agrupamiento hará que los residentes no puedan mantenerse como una unidad social integrada y sus relaciones se dispersan y forman subgrupos que permaneces disociados entre si.
• El grupo social para el que se diseña, de acuerdo con sus características étnicas, socioculturales, socioeconómicas, etc. Esto favorece ya que se pueden relacionar socialmente con facilidad y no es necesaria la cercanía física entre las viviendas. En cambio los grupos sociales con diferentes características, si se necesita la proximidad física para la interacción social.
• El clima, en climas templados las condiciones son favorables todo el año para que los residentes utilicen los exteriores. En cambio, en climas tropicales, el calor y la humedad ocasionan que gran parte de las actividades familiares y sociales se desarrollen en el exterior, lo cual estimula mayor contacto e interacción social en el exterior. En un clima extremoso, la permanencia en espacios es breve, lo que ocasiona muy poco contacto social.

Para graduar las relaciones sociales del conjunto se pensaría en subdividirlo formando grupos de viviendas, para dar mayores posibilidades a que los residentes puedan relacionarse e integrarse socialmente en grupos. Como las personas tienen determinada capacidad de relacionarse en el plano personal, el diseñador debe proponer otros niveles de relación y referencia visual. Estructurando viviendas que conformen un barrio, varios barrios una colonia, varias colonias un sector, y así sucesivamente, de este modo los residentes tienen la posibilidad de entender como esta estructurado funcional y visualmente el lugar en el que viven, facilitando que puedan identificarse con su vivienda, barrio, colonia o sector.

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