Caso: Teoria Del Riesgo

CASO

David ha decidido comprar un departamento en la playa Punta Hermosa, para eso buscó en el periódico y encontró un anuncio donde se vendían departamentos en una lujosa zona de Punta Hermosa con vista al mar y finos acabados.

Luego de visitar dicho departamento y comprobar la hermosa vista del lugar que tenía una salida privilegiada y exclusiva playa privada a los residentes del mismo decidió comprarla.

Micaela, corredora de bienes raíces le ofreció el departamento por $ 80 000, los cuales tendrían que ser cancelados abonando una cuota inicial de $15 000 dólares en efectivo que tendrán que ser entregados una semana antes de la entrega de llaves del departamento. Y luego deberá cancelar cada fin de mes $1 000.

David, entusiasmado con el departamento de sus sueños, celebró un contrato de compra-venta con Micaela señalando que la entrega del bien se realizará el día 30 de julio. El 23 de Julio, David deposita la cuota inicial pactada en el banco.

No obstante, a pocos días de la entrega del departamento, hay un cortocircuito en uno de los postes de servicio de energía eléctrica y provoca un incendio que deteriora gravemente el departamento, haciendo que esté totalmente inhabilitable. Micaela, muy angustiada, le indica que le va a proporcionar una casa en San Bartolo en lugar del departamento pactado, debido a que se tornó imposible la entrega del bien anterior.

David sumamente preocupado, le pregunta a su abogado:

1. De acuerdo con lo estipulado en el Código Civil, ¿se encuentra obligado a seguir cancelando las cuotas del departamento, a pesar de que el bien se encuentre deteriorado?

2. Toda vez que contrato ha quedado perfeccionado, ¿Micaela puede entregarle un bien inmueble distinto al señalado en el contrato?

3. ¿Puede recuperar lo depositado por la cuota inicial del departamento?

Desarrollo

1. Aquí se puede aplicar la teoría del riesgo, ya que el contrato de compraventa realizado es un contrato de prestaciones recíprocas donde el deudor se encuentra obligado a dar algo (el pago) y el acreedor a dar algo (el departamento). En este caso, de acuerdo al artículo 1431º del Código Civil, si las prestaciones a cargo de una de las partes deviene en imposible sin culpa de los contratantes (el incendio fue un evento fortuito, fuera del alcance de ambos) el contrato queda resuelto de pleno derecho.

Además, debemos señalar que el artículo 1138º inciso 5) del Código Civil establece que si el bien se deteriora sin culpa de las partes, la obligación del deudor queda resuelta con pérdida al derecho a la contraprestación si la hubiere. En este caso, corresponde al deudor los derechos y acciones que pueda originar el deterioro del bien.

El deudor quedaría liberado de pleno derecho a la contraprestación. En este caso no se encuentra obligado a cancelar lo restante.

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