Contratos Traslativos De Dominio

2. CONTRATOS TRASLATIVOS DE DOMINIO

2.1 COMPRAVENTA

2.1.1 CONCEPTO: Contrato por virtud del cual una persona transmite a otra la propiedad de una cosa o de un derecho, a cambio del pago de un precio cierto y en dinero.

Art. 2132 del Código Civil del Estado de Chihuahua; Habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Es un contrato puesto que implica el acuerdo de voluntades para crear y transferir derechos y obligaciones, concurren las voluntades del dueño del bien y de quien lo adquiere.

En ocasiones la transferencia no se realiza simultáneamente a la celebración del contrato, puesto que es válido reservarse el dominio mientras no se paga el precio total convenido, por lo tanto, sea al momento sea al momento de celebrarse la operación, sea posteriormente, de cualquier modo la compraventa transfiere el dominio.

2.1.2 ELEMENTOS ESCENCIALES Y DE VALIDEZ

1. Elementos esenciales:

a) Consentimiento.- Acuerdo de voluntades para transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho y pagar a cambio un precio cierto y en dinero.

b) Objeto.-

-Directo: Consiste en trasmitir la propiedad de un bien y pagar un precio cierto y en dinero.

-Indirecto: Lo constituyen la cosa y el precio.

La cosa debe tener posibilidad física, es decir, que exista en la naturaleza o que si se trate de cosa futura, sea susceptible de existir (excepto la herencia de una persona viva), esto según lo dispuesto por el Articulo 1719 y 1720 del Código Civil antes citado, debe tener también posibilidad jurídica.

Articulo 1719: La cosa objeto del contrato debe: primero existir en la naturaleza, segundo ser determinada o determinable en cuanto a su especie, tercero estar en el comercio.

Artículo 720: Están fuera del comercio por su naturaleza, las que no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente y por disposición de la ley, las que ella declara irreductibles a propiedad particular.

2.- Elementos de Validez

a) Capacidad.- Consiste en la mayoría de edad y en tener pleno ejercicio de los derechos, además como se transfiere el dominio de las cosas y se paga un precio, es menester que también se cuente con una capacidad especial para disponer del bien y del precio, por lo tanto, todo aquel que tenga capacidad contractual y pueda enajenar, estará en aptitud de celebrar un contrato de compraventa.

Los menores de edad propietarios de bienes carecen de la capacidad general de contratar y por ende están deshabilitados para celebrar en forma directa un contrato de compraventa pero pueden hacerlo a través de su representante legal.

Los extranjeros por su parte, no pueden comprar bienes raíces si no sujetándose a lo dispuesto en el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. El párrafo octavo, fracción I del artículo antes mencionado preceptúa que solo los mexicanos por nacimiento y naturalización pueden adquirir el dominio de las tierras y aguas de la nación.

Por lo que se refiere a los consortes, los artículos 163 y 2159 del Código Civil, disponen que el contrato de compraventa entre ellas únicamente puede celebrarse cuando el matrimonio este sujeto al régimen de separación de bienes.

Acerca de la compraventa celebrada entre padre e hijo, cabe señalar que, los bienes del hijo, mientras estén sujetos a la patria potestad, se dividen en dos clases, los que adquiera por su trabajo y los que obtenga por cualquier otro título esto según lo dispuesto en el artículo 405 del Código Civil, en este caso los hijos únicamente pueden vender a sus padres los bienes comprendidos en la primera clase.

Los copropietarios también mantienen una situación especial en lo que se refiere a la capacidad para vender su parte alícuota. Aunque todo condueño tiene la plena propiedad de la parte alícuota que le corresponde, los demás copropietarios tienen el derecho del tanto para el caso de que se pretenda vender dicha porción.

Incapacidades para comprar

La ley ha previsto la situación de ciertas personas que, por razones de su cargo o función, se colocan en una posición que les permitirían, en su caso, adquirir en condiciones ventajosas determinados bienes. Por ello se ha establecido una prohibición para que dichas personas adquieran tales bienes.

Artículo 2164: No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados:

1. Los tutores y curadores.

2. Los mandatarios, a menos que el mandante lo hubiere autorizado expresamente en el instrumento en que conste el mandato.

3. Los ejecutores testamentarios y los que fueron nombrados en caso de intestado.

4. Los interventores nombrados por el testador o por los herederos.

5. Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia.

6. Los servidores públicos.

b) Forma.- De acuerdo con el artículo 2186, el contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble.

La compraventa de inmuebles se caracteriza por ser un contrato formal, ya que debe constar por escrito e inscribirse en el registro público de la propiedad para que surta efectos contra terceros, cuando el precio del inmueble, su valor de avaluó o catastral sean hasta de 1,500 veces el salario mínimo, en el momento de la operación la venta podrá hacerse en instrumento privado, que firmaran los contantes y se ratificara notarialmente, si excede 1,500 veces el salario mínimo, la compraventa será formalizada en escritura pública.

La compraventa de bienes muebles es un contrato consensual, no requiere formalidad alguna, pues esta solo se extingue tratándose de inmuebles.

2.1.3 OBLIGACIONES DE LAS PARTES

El contrato de compraventa se caracteriza por ser bilateral, es decir, ambas partas resultan obligadas.

a) Obligaciones del vendedor: Articulo 2167 del Código Civil;

1. Transmitir el dominio del bien: Artículo 2132 Código Civil: habrá compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Aunque la naturaleza de la compraventa es la transferencia del dominio, ello no necesariamente ocurre en el momento en que se celebra el contrato, pues es posible que el vendedor conserve la cosa hasta que el comprador pague por completo el precio antes convenido.

Si una persona celebra un contrato de compraventa sin ser el dueño o tener las facultades para disponer de tal, nos encontramos entonces en presencia de la venta de cosa

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