Los derechos reales en el proyecto de reforma del Código Civil.

Los derechos reales en el proyecto de reforma del Código Civil.

Sumario:

I. Los principios generales del proyecto. II. El libro IV de los derechos reales. III. Dominio. IV. Condominio. V. Propiedad comunitaria indígena. VI. Propiedad horizontal. VII. Conjuntos inmobiliarios. VIII. Superficie. IX. Usufructo. X. Uso. XI. Habitación. XII. Servidumbres. XIII. Derechos reales de garantía. XIV. Acciones posesorias y acciones reales.

Doctrina:

Por Miriam Smayevsky (*)

I. LOS PRINCIPIOS GENERALES DEL PROYECTO

El Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación elaborado por los prestigiosos juristas Dres. Ricardo L. Lorenzetti y Elena I. Highton de Nolasco, que integran la Comisión creada por el Decreto 191 del año 2011, contempla una serie de valores explicitados en el título preliminar que, en una apretada síntesis, me voy a permitir enunciar tomando como base un trabajo escrito por el Dr. Ricardo L. Lorenzetti (1).

Estos valores tienden a la constitucionalización del derecho privado, a que sea un Código que regule la igualdad, basado en un paradigma no discriminatorio: un Código que contemple los intereses individuales y colectivos, que fije un nuevo paradigma en materia de bienes; que rija para una sociedad multicultural; que confiera seguridad jurídica a las transacciones comerciales.

A la vez, ya en materia metodológica, ha incorporado el tratamiento de las disposiciones generales en cada uno de los temas, evitando así la repetición de conceptos, en aras a la claridad, de manera de tratar como principios comunes no solo los relacionados con los derechos reales, sino que en las partes generales internas propias de cada derecho real se han agrupado las pautas que son aplicables evitando así reiteraciones inútiles y reduciendo ampliamente el número de artículos.

II. EL LIBRO IV DE LOS DERECHOS REALES

1. Principios comunes

Tal como lo anunciamos en el parágrafo anterior, este libro comienza con el título I denominado “Disposiciones generales” y en el capítulo 1 legisla sobre los principios comunes.

El art. 1882 define el derecho real como el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.Es de destacar que es importante que se ejerce en forma autónoma.

En cuanto al objeto, se amplía en el sentido de que la cosa no tiene que estar en el comercio, incluyendo las cosas que están fuera del comercio por su inalienabilidad relativa y aquellas cuya enajenación estuviese prohibida por una cláusula de no enajenar. Se aceptan los casos de derechos sobre derechos, tales como la hipoteca del derecho de superficie y en el supuesto del tiempo compartido.

En materia de orden público, solamente son las normas que se refieren a sus elementos y contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción. Siguiendo el principio del numerus clausus, son nulos la configuración de un derecho real no prevista por la ley o la modificación de su estructura respetando la nota de tipicidad.

Permite convalidar a quien constituye o transmite un derecho real que no tiene si con posterioridad lo adquiere.

Puntualiza los caracteres de los derechos reales en cuanto a la preferencia y al derecho de perseguir la cosa en poder de quien se encuentre.

En la enumeración de los derechos reales, se observa que se incorpora la propiedad comunitaria indígena, se ratifica la propiedad horizontal, se incluyen los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y se amplía el derecho de superficie, que no quedará circunscripto a la calidad de forestal.

De esta manera, se da solución legislativa a un derecho comunitario que ya tenía contexto constitucional, dándole carácter de derecho real autónomo.

Por otra parte, se ha hecho eco de las necesidades negociales actuales dando así seguridad jurídica a los conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, que han sido motivo de conflictos permanentes.

La ampliación del objeto del derecho real de superficie incluye a los inmuebles, que en otros países ha sido motor para la construcción de viviendas.

A partir del art.1888, se clasifican los derechos reales según se ejercen sobre cosa propia o ajena; principales y accesorios; sobre cosas registrables y no registrables, y establece como principio general que todos los derechos reales se ejercen por la posesión salvo las servidumbres y la hipoteca. En cuanto a las servidumbres positivas, se ejercen por actos posesorios concretos y determinados, pero su titular no ostenta la posesión.

El Proyecto mantiene la teoría del título y el modo suficiente y establece que la tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir los derechos reales que se ejercen por la posesión. En relación a la inscripción registral, es modo suficiente para las cosas registrables en los casos legalmente previstos y sobre cosas no registrables cuando el tipo del derecho así lo requiera.

En materia de prescripción adquisitiva sobre inmuebles, diferencia la usucapión larga de veinte años y la breve de diez años estableciendo que, en materia de cosas muebles hurtadas o perdidas, el plazo es de dos años si las cosas muebles fueren registrables, el plazo se

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