Derechos Reales De Garantía

DERECHOS REALES DE GARANTIA

LA HIPOTECA:

La palabra hipoteca proviene de la etimología griega que significa Suposición acción de poner una cosa sobre otra, de ahí que signifique sostener, apoyar o asegurar una obligación.

DEFINICION: Según Fernando Alessandri: “la Hipoteca es un derecho real que se confiere a un acreedor sobre un inmueble de cuya posesión no es privado su dueño, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal y en virtud del cual el acreedor al vencimiento de dicha obligación puede pedir que la finca gravada, en cualquier mano que se encuentre, se venda en pública subasta y se le pague con preferencia a todo otro acreedor” .

De acuerdo al Código Civil art. 882, la hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación.

CARACTERISTICAS DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA:

1. Es un derecho real, que será siempre inmueble, aunque la hipoteca también puede recaer sobre una nave o aeronave.

2. Es un derecho accesorio porque exige una obligación cuyo cumplimiento queda garantizado.

3. Constituye un principio de enajenación, porque para hipotecar se requiere de capacidad para enajenar y no puede hipotecarse sobre bienes embargados.

4. Es una limitación del dominio, éste se limita porque el propietario no puede destruir la finca ya que en tal virtud se hace necesario el pago inmediato de la obligación contraída.

5. La hipoteca es indivisible: según el art. 825 del c.c. La hipoteca es indivisible y como tal subsiste íntegra sobre la totalidad de la finca hipotecada aunque se reduzca su obligación. En tal sentido tenemos que es indivisible con relación al inmueble ya que todo el inmueble o inmuebles hipotecados responden por la totalidad de la deuda; y la indivisibilidad con relación al crédito, en sentido que no importa el saldo de la deuda, pues no se puede pedir el alzamiento de la hipoteca mientras no se haya pagado totalmente. En caso de que el acreedor fallezca los herederos pueden perseguir el total de la finca hipotecada para pagarse su parte o cuota en el crédito.

CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE HIPOTECA:

1. Es un contrato unilateral: ya que solo resulta obligado el deudor, la obligación consiste en transferir al acreedor el derecho real de hipoteca.

2. Es un contrato accesorio o de garantía , porque supone al existencia de una obligación cuyo cumplimiento se garantiza.

3. Puede ser gratuito u oneroso. Este es un dato confuso para los tratadistas, en virtud de que la hipoteca presume la utilidad tanto para el deudor como para el acreedor, pero normalmente se supone que el gravamen es para solo uno de ellos, en verdad que ambas partes resultan beneficiadas con la celebración de dicho contrato.

4. Es solemne: ya que requiere que exista una escritura pública para que quede legalmente constituida y registrada en el Registro de la Propiedad.

EXTENSION DE LA HIPOTECA:

De acuerdo al art. 830 de c.c. la hipoteca se extiende: 1) a las accesiones naturales y mejoras; 2) a los nuevos edificios que el propietario construya y a los nuevos pisos que levante sobre edificios hipotecados; 3) a los derechos del deudor en los excesos de la superficie del inmueble; 4) a las indemnizaciones que se refieran a los bienes hipotecados, concedidas o debidas al propietario por seguros, expropiación forzosa o daños y perjuicios; y 5) a las servidumbres y demás derechos reales a favor del inmueble.

FORMALIDADES PARA CONSTITUIRLA:

En la constitución de la hipoteca participan tres tipos de elementos a saber:

a) elementos subjetivos

Por una parte existe un acreedor hipotecario o prendario y por la otra un deudor hipotecario prendario o un tercer dueño del bien inmueble dado en garantía a quien se le denomina fiador real. Art. 835 del código civil.

b) Elementos objetivos:

El bien inmueble

La obligación principal o dinerario, Art. 822 código civil

c) Elementos formales:

La hipoteca debe hacerse constar en escritura pública puesto que como ya se señaló en el artículo 1125 del código civil inciso segundo deben inscribirse en el registro los títulos que se constituyan, reconozcan modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar, hipotecas, servidumbres y cualesquiera de los otros derechos reales sobre inmuebles.

BIENES Y DERECHOS NO HIPOTECABLES:

Puede decirse que es nula la hipoteca que no recaiga sobre bienes inmuebles, naves o aeronaves o derechos reales y que no esté inscrita en el registro de la propiedad.

Según el art. 838 del C.C. no pueden hipotecarse 1) el inmueble destinado a patrimonio de familia; 2) los bienes adquiridos por herencia, legado o donación, cuando el causante haya puesto dicha condición, pero ésta no podrá exceder el término de 5 años. Para los menores de edad dicho término se cuenta desde que cumplan la mayoría de edad.

Los bienes inmuebles rematados en virtud de ejecución no hipotecaria pasan al adquiriente con los gravámenes, anotaciones y limitaciones inscritos con anterioridad a la anotación de la demanda ejecutiva o del embargo, en su caso. Art. 848 c.c.

CONTENIDO DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO Y DEL DEUDOR.

• DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO:

1. De venta: es la facultad que tiene el acreedor de vender el inmueble hipotecado para cobrarse el saldo adeudado por el acreedor.

2. Derecho de persecución: en este sentido cuenta con dos acciones. La acción personal que es más que nada que dirigirse en contra del deudor del bien; y la acción real, para conseguir el bien inmueble hipotecado.

3. Derecho de preferencia. Consiste en la preferencia para el pago, aunque puede hablarse de una preferencia especial que significa que solo puede reclamarse el bien dado en garantía y no otros bienes, en otro sentido la preferencia también se aplica en virtud al orden que tenga la hipoteca es decir de acuerdo a la fecha de inscripción, cual ha sido la primera hipoteca.

• DERECHOS DEL DEUDOR HIPOTECARIO:

En virtud de que la hipoteca constituye una limitación al dominio de la propiedad, el dueño no puede ejercer todos sus derechos de forma absoluta, sin embargo puede ejercer los siguientes:

1. Administrar la propiedad hipotecada,

2. Puede constituir otras hipotecas sobre el mismo inmueble ya que goza derecho de preferencia la primera hipoteca.

3. Antes de que exista una acción

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