Derecho Real

Derecho Hipotecario

El concepto de derecho real es de suma trascendencia en el ámbito hipotecario puesto que en el Registro, salvo en casos excepcionales, sólo se pueden ser admitidos a inscripción los derechos reales, siendo eliminados de la misma todos aquellos llamados personales u obligaciones. La dificultad del concepto hace más trascendente las facultades calificadoras de Registrador, puesto que nuestro sistema no es el de derechos reales expresamente determinados por la Ley, sino que parece aceptar el criterio del numerus apertus.

Para llegar a un concepto de derecho real se han utilizado infinidad de teorías, de las que la primitiva o clásica fue defendida por RUGGIERO, el cual considera que el derecho real supone siempre una relación inmediata entre la persona y la cosa o lo que es lo mismo una potestad directa sobre la cosa sin necesidad de intervención de persona alguna. De este concepto clásico se derivó el carácter fundamental del derecho real, es decir, el de la inmediatividad; pero habiéndose observado que determinados derechos reales, como el de la hipoteca, carecían de este carácter se intentó por la doctrina sustituir el mismo por el de la inherencia (tesis de GIORGIANNI). Frente a esta concepción clásica surgió la personalidad u obligacionista, que vio en el derecho real no una relación de persona a cosa, sino que al no poder admitirse en todo derecho más que dos personas, el sujeto activo y el pasivo, o lo que es lo mismo, una relación de derecho entre personas, el derecho real se contempla desde el punto de vista negativo, como de abstención u obligación pasiva, que impone a todo el mundo el deber de respetarle y que genera el carácter de absoluto o derecho que puede imponerse frente a todos. Al lado de estas dos concepciones surgieron las tesis pluralistas, que intentan llegar a una armonización entre lo obligacional y lo real a través de concepciones como la del ius ad rem y el ius in re y las obligaciones in faciendo, que complican excesivamente la distinción apuntada y oscurecen las primitivas concepciones. Doctrinas eclécticas han intentado llegar a una conclusión sobre el concepto de derecho real, atribuyéndole los caracteres de ser una relación de sujeto con la cosa y de una obligación de contenido negativo que tienen los extraños al derecho de no invadir aquella relación directa entre sujeto y cosa. De otra parte han intentado otras doctrinas utilizar términos como lo estático y lo dinámico, que en el fondo no llegan más que a suministrar puntos de vista de carácter útil para llegar a una definitiva concepción del derecho real, que por ahora no se ha logrado precisar.

Nuestra legislación hipotecaria en el artículo 2, apartado 2, considera que son inscribibles los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales, lo cual califica

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