Derechos Reales Limitados

Todos los derechos reales confieren a su titular un señorío o poder inmediato sobre una cosa, en virtud del cual puede decirse que ésta pertenece a dicho titular en mayor o menor medida. Los diversos derechos reales varían por su contenido, ya que atribuyen a su titular diferentes facultades sobre la cosa, de modo que, si todos ellos confieren un señorío e implican una relación de pertenencia, también es cierto que cada derecho real confiere un señorío de diferente amplitud e implica que la cosa pertenece al titular en diferente medida.

Esa diferencia de amplitud en el señorío o de grado de pertenencia, determina una neta distinción entre la propiedad (derecho real pleno) y todos los demás derechos reales (derechos reales de goce sobre cosa ajena y derechos reales de garantía). En efecto, la propiedad confiere a su titular todos los poderes posibles sobre la cosa, que consisten tanto en usar (darle el destino normal a la cosa), en gozar (la posibilidad de obtener una utilidad o ventaja de la cosa), como en disponer (la posibilidad de enajenación, así como también el gravamen de la cosa); mientras que por su misma esencia los demás derechos reales nunca confieren tal plenitud de facultades sino tan sólo facultades limitadas, razón por la que son llamados “derechos reales limitados”. Tal es el caso, por ejemplo, del derecho de enfiteusis, del usufructo, uso y habitación, de las servidumbres, de la hipoteca y la prenda.

En este sentido, los derechos reales son poderes parciales, especiales y dependientes que se confieren a una persona que no es propietaria y por esta razón, limitan el señorío general del propietario, aun cuando no lo destruyen. Son pues, poderes que pueden tener el miso contenido que la correspondiente facultad del propietario, bien sea como goce general de toda la utilidad de la cosa, bien sea como goce parcial, pero a veces tienen como contenido propio una utilidad que no es precisamente la misma de que hubiera podido gozar el propietario, es más, es la negación de éste.

En otros tiempos, todos los derechos reales de goce en cosa ajena, excepto la enfiteusis, eran denominados servidumbres. En efecto, todos tienen en común el hecho de gravar una cosa a favor de alguien que no es su dueño. Ahora bien, entre esas servidumbres se distinguían las servidumbres personales que eran los gravámenes establecidos a favor de una persona determinada (en concreto los derechos de usufructo, uso y habitación) y las servidumbres prediales que eran los gravámenes impuestos en beneficio de la persona que fuera propietario de un determinado fundo. La enfiteusis no se incluía en la clasificación debido a su peculiar naturaleza jurídica.

Principales categorías de los derechos reales limitados

En los derechos reales que tienen por objeto la cosa ajena (iura in re aliena) se destacan especialmente dos clases:

Los derechos reales de goce:

Esta categoría está integrada por todos aquellos derechos subjetivos, en virtud de los cuales una persona puede obtener determinadas utilidades de una cosa perteneciente a otra. Su contenido o fin es el goce más o menos amplio de las utilidades de la cosa.

Dentro de los derechos reales de goce se establecen otras categorías por el variado contenido del goce, su mayor o menor amplitud, la diversa naturaleza del vínculo real con que la cosa puede encontrarse sujeta. Estas categorías son:

A) Según que el servicio que la cosa presta sea una ventaja a una determinada persona. Entre los derechos de esta especie la utilidad de la cosa se encuentra total o parcialmente sustraída del propietario y atribuida a un tercero que tiene en la cosa un señorío particular y dependiente. En esta categoría encontramos: el usufructo, el uso, la habitación, y la enfiteusis.

B) Según que el servicio que la cosa presta sea una ventaja a un fundo determinado: las servidumbres impuestas a un fundo llamado sirviente en provecho de otro fundo, llamado dominante.

Los derechos reales de garantía o accesorios:

En estos la cosa esta sujeta al poder de un tercero para garantizar un crédito suyo o contra el propietario de la cosa, o contra otro que se sirve de la cosa ajena. Son la prenda y la hipoteca.

Caracteres de los Derechos Reales Limitados

1. Representan una limitación al derecho del propietario: todos los derechos reales de goce que recaen sobre cosa ajena constituyen una limitación al derecho del propietario, limitación que puede variar desde una insignificante carga hasta el mas pleno goce de todas las utilidades económicas que la cosa produce, como se da en el caso del usufructo; y, mas aún, en la enfiteusis, sin embargo, al cesar la causa que comprime el derecho del propietario, este recupera su contenido normal.

2. Su contenido es mas reducido comparado con el derecho de propiedad: los derechos reales limitados constituyen un poder directo sobre una cosa que pertenece a otra y confiere a su titular la facultad de usar en todo o en parte de la utilidad de la cosa ajena, pero su contenido es mas reducido que el derecho real de propiedad, toda vez que no conceden la disposición de la cosa.

3. Generan obligaciones propter rem: los derechos reales limitados se apoyan en un vinculo real y por tanto generan obligaciones propter rem, siendo el sujeto pasivo de esta obligación el propietario del bien gravado o aquel que se encuentre en una posición de titularidad con respecto del bien gravado.

4. Tiene eficacia erga omnes: cumplidas todas las formalidades exigidas por la ley para su constitución, el derecho real limitado será opuesto a cualquier persona; y, su titular, tendrá el derecho de persecución que podrá ejercitar frente al propietario anterior, como frente al nuevo propietario cuando la cosa ha sido enajenada, y también frente al poseedor que nos sea propietario que quiera impedir el ejercicio del derecho, por tratarse de un derecho autónomo, independiente del derecho de propiedad.

5. Subsisten mientras exista la causa que lo determina: su existencia se subordina al efectivo ejercicio de las facultades dependientes de ello. La cesación del ejercicio envuelve un no uso, con el cual se extingue.

6. Ninguno de los derechos reales en cosa ajena es esencialmente perpetuo: algunos son perpetuos por naturaleza como la enfiteusis y la servidumbre; otros, como el usufructo son esencialmente temporales.

7. La extinción de los derechos reales en cosa ajena produce la expansión de las propiedades en el sentido de que determina la cesación de la limitación que la existencia del derecho representaba para el propietario.

El Usufructo

Es un derecho real que atribuye a su titular el poder de usar y gozar de la cosa ajena como podría hacerlo el propietario, con la limitación que

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