Obligaciones

Lección 37

CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA: Requisitos en cuanto a los bienes y en cuanto a las personas. Capacidad para disponer. Hipoteca constituida: a) Por un tercero; b) Por un condómino; c) Por quien tiene un dominio revocable o sujeto a una condición suspensiva. Formalidades entre las partes. Hipoteca constituida en el extranjero. Requisitos. ¿La escritura de la hipoteca debe ser independiente de la obligación? Designación colectiva de inmuebles hipotecados por el deudor. Publicidad. Lugar en que debe efectuarse la inscripción. Efectos de la inscripción. Validez del acto entre contrayentes y con respecto a terceros. ¿Quiénes pueden solicitarla? Requisitos de la inscripción. Efectos de la omisión de alguno de ellos. Término legal para la inscripción. Duración y renovación. Prioridad de las inscripciones relativas a hipotecas constituidas sobre una misma cosa.

CONSTITUCIÓN DE LA HIPOTECA

• Los requisitos necesarios para la validez de la hipoteca son:

1. Que el constituyente sea propietario del inmueble agravado;
2. Que tenga la capacidad enajenar sus bienes;
3. Que tratándose de bienes gananciales o de inmuebles en as que está constituido el hogar  conyugal, el cónyuge preste su asentamiento; y
4. Respete el principio de la especialidad.

Requisitos en cuanto a los bienes y en cuanto a las personas. Capacidad para disponer.

No pueden ser objeto de  hipotecas aquellos bienes que constituyen el bien de la familia los que forman parte del dominio público del Estado y los que constituyen  patrimonios de la iglesia.

Requisitos en cuanto a las personas.

• Para la constitución de la hipoteca es necesario de ser dueño del inmueble.

Si bien nuestra legislación no lo establece expresamente; se infiere de distintos artículos del Código Civil. Siempre que los bienes estén inscriptos  al nombre del constituyente, la estructura será válida respecto del acreedor de buena fe, sea que se trate de un heredero aparente o de quien ostente el carácter del propietario en virtud de un acto simulado.

• El constituyente debe tener la capacidad para enajenar los bienes inmuebles.

Tampoco está previsto  expresamente en nuestra ley. Una persona ha alcanzado la plena capacidad a los 20 años. Naturalmente que los representantes legales de los incapaces puedan gravar sus bienes con hipoteca, bajo las condiciones que la ley determina, es decir con autorización judicial.

Hipoteca constituida.

1. Por un tercero: lo usual es que  la hipoteca la constituya el deudor de la obligación sobre inmuebles de su propiedad. Sin embargo, nada impide que ella sea constituida por un tercero conforme al Art 2356…..Cuando un tercero lo hiciere en seguridad de una deuda ajena, no por ello se obligará personalmente, como deudor directo o subsidiario. La situación de este tercero con relación al del deudor principal es diferente, ya que el tercero

tiene  una responsabilidad limitada al inmueble hipotecado, de manera que el producido de la  venta  del bien resultare insuficiente para cubrir el crédito garantizado , el no responde personalmente del saldo.

1. Por un condómino:  a tenor del Art. 2089, cada copropietario puede.. vender, hipotecar o ceder su cuota parte indivisa  sin que los otros puedan impedirlo… Si la hipoteca constituye sobre una  parte materialmente determinada, el gravamen puede llegar a ser totalmente ineficaz, puesto que ninguno de los condominios pueden , sin consentimiento de los demás ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella , actos materiales  o jurídicos que imponen el ejercicio actual de la propiedad.
2. Por quien tiene un dominio revocable o sujeto a una condición suspensiva: El que tiene el dominio subordinado a una condición suspensiva no puede ser considerado titular del derecho de propiedad porque no tiene nada más que la posibilidad de llegar a ser propietario; en cambio quien tiene el dominio subordinado a una condición resolutoria porque es titular de un derecho de propiedad sometido al hecho eventual del cumplimiento o no del evento previsto, en tal caso se admite la hipoteca constituida por quien tiene el dominio sujeto a una condición resolutoria.
   

Condiciones de forma general.

1.  La escritura pública.
2. Registro de la hipoteca.

Formalidades entre las partes.

El acto constitutivo de la hipoteca debe formalizarse en escritura pública y ante un escribano público, en el libro del protocolo y con todos los requisitos inherentes a instrumentos de tal naturaleza. La escritura pública debe contener determinados enunciaciones, a los efectos de individualizar a los diversos elementos del acto.

Hipoteca constituida en el extranjero. Requisitos.

 El Código en su Art. 2372, Las hipotecas convencionales constituidas en el extranjero, sobre inmuebles situados en la República, serán inscriptas en el Registro Público correspondiente, una vez que sean protocolizados por orden judicial. Sí fueren varios los inmuebles, bastará una sola protocolización. No se registrará la hipoteca que no reúna las condiciones exigidas por este Código. Los instrumentos  de constitución de hipotecas en el extranjero deben ser presentados a la autoridad judicial competente del país, debidamente legalizados para su ulterior  protocolización.

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