Derechos Reales

LOS DERECHOS REALES EN GENERAL.

1) Los derechos reales en general.

Se denomina “derechos reales” a aquellos derechos subjetivos de carácter absoluto y contenido patrimonial que recaen directamente sobre cosas. Sus caracteres más relevantes, que permiten distinguirlos de los derechos de crédito, son los siguientes:

a) Atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa –material o inmaterial-, y no sobre una prestación o conducta de otro sujeto.

b) Ese poder es eficaz y oponible frente a todos (“erga omnes”), y no sólo frente a un sujeto determinado.

c) El titular de un derecho real sobre una cosa lo puede ejercitar aun en el caso de que ésta cambie de propietario o de poseedor (“reipersecutoriedad”).

d) Dado que los derechos reales, por su propia naturaleza, deben afectar a terceros, es imprescindible establecer mecanismos que permitan darles la necesaria publicidad.

2) Clasificación de los derechos reales.

Los derechos reales típicos, previstos por nuestro ordenamiento, pueden clasificarse del siguiente modo:

a) Derecho de propiedad o “dominio”. Es el derecho real pleno que recae sobre cosas materiales.

b) Derechos sobre bienes inmateriales: Propiedad intelectual y propiedad industrial.

c) Derechos reales limitados o sobre cosa ajena. Son derechos que otorgan a su titular ciertos poderes de actuación sobre una cosa que pertenece a otro, limitando así el contenido de la propiedad ajena. Pueden ser de diferentes tipos:

-Derechos reales de goce: Usufructo, derechos de uso y habitación, servidumbre, superficie y derechos de sobreelevación y subedificación.

-Derechos reales de garantía: Son principalmente la hipoteca y la prenda.

-Derechos reales de adquisición preferente: Tanteo, retracto y opción.

3) La posesión.

Se denomina “posesión” a una situación de hecho consistente en la tenencia o ejercicio material de una cosa o derecho por parte de un sujeto; situación que el ordenamiento jurídico protege de forma provisionalmente prevalente, con independencia de que el poseedor en cuestión sea o no titular efectivo del derecho que está ejercitando.

El fundamento de la protección posesoria debe buscarse, por un lado, en la necesidad de preservar la paz social, evitando que los implicados en una controversia jurídica sobre la titularidad de derechos puedan tomarse la justicia por su mano; por otro, en la conveniencia de dotar de cierta estabilidad a las situaciones de hecho, por razones de seguridad jurídica.

Los principales efectos de la posesión son los siguientes:

A) La protección interdictal: El poseedor de una cosa o derecho que se ve perturbado o despojado de su posesión por un tercero puede ejercitar unas acciones judiciales especiales (que tradicionalmente se han denominado “interdictos de retener y de recobrar”) para obtener rápidamente, y sin necesidad de acudir a un juicio ordinario, la restitución de la cosa o derecho. Los interdictos están sometidos a un plazo de caducidad de un año desde que se produjo la perturbación o el despojo; y son juicios sumarios, porque concluyen por sentencia que no produce el efecto de cosa juzgada, por lo que no impide que las partes vuelvan a plantear el fondo de la cuestión posteriormente en un juicio ordinario.

B) Las presunciones posesorias. El hecho de que un sujeto esté en posesión de una cosa o derecho permite formular ciertas presunciones que son efectivas mientras no se pruebe lo contrario en el procedimiento correspondiente. Las más importantes son las siguientes:

a) Presunción de buena fe: Se presume que el poseedor cree honestamente tener derecho a poseer mientras no se pruebe lo contrario.

b) Presunción de continuidad en la posesión: Cuando el poseedor actual prueba haber poseído en un momento anterior, se presume que ha poseído de forma ininterrumpida durante todo el período intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.

c) Presunción de título: Se presume que el poseedor tiene efectivamente un derecho que le autoriza para poseer. Esta presunción actúa en un doble sentido:

-A favor del propio poseedor, que no está obligado a justificar su posesión mientras no se pruebe que carece de derecho a poseer.

-A favor del tercero que adquiere un bien mueble con buena fe de quien aparece como poseedor, confiando en la apariencia de titularidad que genera la posesión. En este caso, la presunción de título no admite prueba en contrario, y por tanto la protección del tercero adquirente es definitiva, consumándose en su favor una adquisición “a non domino” aun cuando el transmitente no fuera, en realidad, dueño del bien transmitido.

C) El poseedor que no tiene un derecho que justifique su posesión, puede llegar a adquirir ese derecho si esa situación se prolonga en el tiempo mediante la usucapión.

4) Modos de adquisición y transmisión de los derechos reales.

4.1. La ocupación.

Es un modo de adquisición originaria en virtud de la toma de posesión de una cosa que carece de dueño (p. ej., por haber sido abandonada) con ánimo de adquirir su propiedad. Sólo es aplicable a las cosas muebles: los bienes inmuebles abandonados por sus dueños pasan a pertenecer automáticamente al Estado, y por tanto no pueden ser adquiridos por los particulares mediante ocupación. En el caso de los bienes muebles que hayan sido perdidos por sus dueños, tampoco es posible adquirir la propiedad por ocupación, sino que se aplican las reglas previstas en el CC para el hallazgo (arts. 615 y 616), según las cuales el que encuentra los bienes debe ponerlos a disposición de la autoridad competente, con objeto de que el propietario pueda reclamarlos, aunque aquél tiene derecho a recibir una recompensa y a hacer suyos los bienes si el propietario no aparece dentro de los plazos legalmente establecidos.

4.2. La accesión.

Según el CC, la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que se les une o incorpora natural o artificialmente. Entre los diferentes supuestos de accesión, el más importante es el de incorporación de cosas muebles a otras inmuebles (especialmente en los casos de edificación). Los principios básicos en esta materia se pueden sintetizar del siguiente modo:

-La edificación realizada en un inmueble se presume hecha por el propietario del suelo y a su costa, salvo prueba en contrario.

-Si la edificación la realiza un tercero en suelo ajeno, o el propietario del suelo pero con materiales ajenos, la propiedad de lo construido se atribuye al propietario del suelo (“superficies solo cedit”).

-Los desequilibrios patrimoniales que hayan podido producirse como

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