CONTRATOS TRASLATIVO DE USO Y GOCE

CONTRATOS TRASLATIVO DE USO Y GOCE

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

A. CONCEPTO Y ELEMENTOS

1. Diga el concepto de arrendamiento y los elementos de éste

El arrendamiento es el contrato por el cual una persona física o moral denominada arrendador, locator o casero, transfiere el uso o goce de una cosa a otra persona, también física o moral, denominada arrendatario, locatario o inquilino, por un tiempo determinado, a cambio del pago de un precio cierto y determinado o susceptible de determinar. El artículo 2398 del Cc., dice que "es un contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto". Y en la segunda parte de éste artículo se alude a la duración que deben tener; a) el arrendamiento para casa habitación que es de un año forzoso, por tanto, no debe ser menor a dicho plazo, y b) para comercio o industria no podrá ser mayor a veinte años.

Los elementos esenciales de esta definición de arrendamiento son:

a) El consentimiento o acuerdo de voluntades de las partes.

b) El precio cierto que fijan los contratantes. Al precio del arrendamiento le son aplicables las disposiciones respectivas del precio en la compraventa, en cuanto a que debe ser cierto, justo, determinado o determinable y en dinero; sin embargo, en el arrendamiento puede el precio no ser en dinero, sino consistir en otra cosa, con tal de que sea cierta y determinada (2399) (frutos, servicios, etcétera).

c) El plazo de duración. Es temporal la transmisión del uso o goce de la cosa arrendada, ya que aun cuando no se haya determinado el plazo, la ley suple esta omisión y lo considera por tiempo voluntario, por lo que cualquiera de los contratantes puede darlo por terminado dando aviso con anticipación. Lo que trata de evitar la disposición, es que el arrendamiento sea perpetuo o para siempre, e inmovilice la circulación de la propiedad. Además, en los contratos en donde se establezca como plazo "indefinido" se considera como indeterminado, pero susceptible de ser determinado el plazo a voluntad cualquiera de las partes que lo pueden concluir previo aviso, o bien, la ley se encarga de que cuando se cumpla el máximo señalado quedará extinguido aun contra la voluntad de las partes; por tanto, un contrato pactado por tiempo indefinido no significa que es perpetuo o para siempre, de ser así, se trataría de un contrato de venta y no de arrendamiento. Igualmente, la prórroga pactada en el contrato de arrendamiento que contravenga los plazos máximos permitidos por la ley (20 años para comercio e industria, y diez para casa habitación, esto último de acuerdo con el artículo 2398 antes de la reforma) será ilegal por contravenir una disposición de carácter imperativo, y, por tanto, de interés público y social, que tiende a tratar de resolver el problema de la vivienda y evitar que no se saquen del comercio jurídico económico y social el arrendamiento las cosas, por tiempos muy prolongados, en perjuicio de los que carecen de cosas propias que les proporcionen una de las necesidades prioritarias para una subsistencia digna y decorosa, como es un techo para vivir (2398).

B. CARACTERÍSTICAS

1. ¿Cuáles son las características del contrato de arrendamiento?

Del concepto y elementos arriba vertidos, se desprenden las siguientes características o clasificación del arrendamiento:

a) Es formal, debe otorgarse por escrito (2406). Hasta antes del año de 1993 no requería formalidad alguna, se perfeccionaba por mero efecto de consentimiento, por lo que podía ser incluso verbal, ahora debe ser por escrito y en ocasiones ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, y tratándose de arrendamientos administrativos deben cumplirse los requisitos de forma establecidos en leyes especiales, que más adelante veremos.

b) Es bilateral porque ambos contratantes contraen derechos y obligaciones recíprocas.

c) Es oneroso por oposición al gratuito, ambos contratantes deben dar algo a cambio, en este caso, el arrendador transmite el uso o goce al arrendatario, y éste a cambio le paga un precio.

d) Conmutativo porque desde la celebración del contrato las partes conocen las ventajas o provechos que les redituará; para el arrendador cuánto recibirá como pago, y para el arrendatario los beneficios que obtendrá por el uso o goce de la cosa.

e) De tracto sucesivo porque el contrato se ejecuta a cada instante con el cumplimiento de las obligaciones contraídas por cada una de las partes; así; por ejemplo, el arrendador debe abstenerse en todo momento de perturbar el uso o goce de la cosa arrendada por el inquilino, y éste debe usarla o gozarla en todo instante conforme a la naturaleza de la cosa o conforme a lo pactado.

f) Es temporal, no perpetuo, como hemos señalado con anterioridad, incluso, la ley establece plazos máximos y mínimos de duración, un año forzoso para casa habitación, y veinte años como máximo para industria y comercio (2398). Y diez para casa habitación de acuerdo con el citado artículo antes de la reforma de que sufrió el año dos mil.

g) Es Intuito personae, con relación al arrendatario; el arrendador generalmente toma en consideración las cualidades personales y sobre todo la capacidad económica del arrendatario para decidir si le da en arrendamiento la cosa, dicho de otra manera: el arrendador es quien escoge al arrendatario y le impone requisitos de carácter económico y de conducta personal o laboral para arrendarle.

h) Traslativo de uso, característica fundamental del contrato, el transmitir la posesión e incluso el uso de la cosa materia del contrato. Un depósito transmite la posesión, más no el uso.

i) Principal, no requiere que exista ningún otro contrato para que un arrendamiento pueda tener vida.

C. CLASES DE ARRENDAMIENTO

1. ¿Cuáles son las clases de arrendamiento por la materia legal que los rige?

En términos generales son:

a) Civil, el que se celebra entre particulares y se encuentra expresamente regulado en los artículos 2398 al 2496 del Cc., y es del que tratamos en sus diferentes formas y modalidades en esta obra.

b) Mercantil, cuyo estudio corresponde a la materia comercial, y que desde el punto de vista de los sujetos que lo celebran, se presume mercantil cuando: es entre banqueros, entre comerciantes, o bien los que tengan como finalidad la especulación o el lucro. En otros términos, es civil lo que no sea mercantil, y es mercantil lo que se encuentra mencionado en el artículo 75 del Código de Comercio, por tanto, todo lo que no esté allí contemplado, por exclusión será civil.

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