Derecho Real Pretoriano

Derechos Reales Pretorianos.

Llamados así porque tuvieron su origen en la protección dada por el pretor a ciertas relaciones. Se dividen en dos grupos: el de derechos reales de goce, formado por la enfiteusis y la superficies –que constituyen una superación del rígido concepto de dominium, al estructurarse, más que como derechos reales limitativos del señorío del propietario, como señorío prevalente sobre el de éste último–, y el de derechos reales de garantía, formado por el pignus en sus dos variantes: la datio pignoris (entrega de la prenda) o prenda y la conventio pignoris (convención pignoraticia) o hipoteca.

Los derechos sobre las cosas de que hemos venido tratando son derechos civiles, es decir, consagrados por la legislación positiva de los romanos; se les solían oponer los derechos reales pretorianos, es decir, aquellos que el Pretor, en vista de la equidad y de la unidad general, estableció y consagró; tales son: la propiedad bonitaria, la enfiteusis, la superficie, la prenda y la hipoteca. Al suprimir Justiniano la vieja distinción entre ius civile y ius honorarium, unificó los derechos que se podían tener sobre las cosas, no habiendo desde entonces sino una sola clase de derecho.

Derecho de Superficie.

El estado y las ciudades buscaron pronto el medio de utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus dominios, arrendándolo a perpetuidad o a largo término a personas que tenían el derecho de elevar allí construcciones y de disfrutarla mediante un precio llamado pensio o solarium. Este uso fué seguido por los particulares, y es con respecto a las casas así edificadas superficiarias que el pretor sancionó en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie. Según el derecho civil, el locatario del suelo de otro no es propietario del edificio que él ha construido, porque el propietario del terreno es quien tiene la propiedad de la superficie, es decir, de las edificaciones construidas sobre su terreno. Por tanto, si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario, podía tan sólo reclamarle daños e intereses por la acción conducti, y si era perturbado por terceros, obtener del propietario la cesión de sus acciones. El pretor juzgó equitativo concederle una protección más eficaz.

Ius in agro vectigali.

Derecho real reconocido por el Pretor a quien tuviera una concesión de tierras pertenecientes al Municipio Por tiempo indefinido, Pago de una renta llamada "vectigali". Sancionado por la acción "actio in re vectigali", Restitución del fundo en manos de quien se encuentre, Sin perjuicio de usar interdictos posesorios. Este derecho de extingue al no pagar el canon o renta.

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Enfiteusia.

La institución clásica que aparece como antecedente para que Justiniano conformara, de acuerdo con necesidades y prácticas del mundo heleno-oriental, el derecho real de enfiteusis, fue la possessio del ager vectigalis, concedida por el estado o los municipios en forma permanente siempre que se pagara el canon establecido, y fue considerada por unos juristas como resultado de una compraventa, y por otros, de una locación. Parece haber prevalecido esta última postura, pero, de todos modos, se protegerá luego aquella possessio con una acción real –actio vectigalis–, análoga a la reivindicatio, con lo que quedó asimilada a la possessio del ager tributarius y stipendiarius, verdadero derecho real que constituye la propiedad provincial.

Sobre este antecedente y el de una antigua institución griega relativa a tierras públicas incultas, concedidas con la obligación de cultivarlas y pagar un canon, Justiniano estructura la enfiteusis, oscilando entre un concepto de propiedad y otro de derecho real sobre cosa ajena. El nombre de enfiteusis, que significa en griego plantación, recuerda aquel antecedente, aunque en la institución Justinianea no se iba a exigir el cultivo del fundo. La doctrina discutió sobre la índole jurídica del ius emphyteuticum: si se lo asimilaba a una venta, el peligro de disminución o destrucción de la productividad del fundo pesaba sobre el enfiteuta; si se lo asimilaba a una locación, ese peligro recaía sobre el dueño. El emperador Zenón dispuso que si no había pacto contrario la destrucción total perjudica al concedente y la parcial al concesionario que debe seguir pagando íntegramente el canon.

La enfiteusis, concesión perpetua o a largo plazo de un fundo, confiere un derecho real de goce similar al del usufructo, pero con las siguientes diferencias:

* El enfiteuta puede transformar

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