Derechos Reales Pretorianos

1. Derecho Real Pretoriano.

Concepto

Llamados así porque tuvieron su origen en la protección dada por el pretor a ciertas relaciones. Se dividen en dos grupos: el de derechos reales de goce, formado por la enfiteusis y la superficie, y el de derechos reales de garantía, formado por el pignus en sus dos variantes: la datio pignoris o prenda y la conventio pignoris o hipoteca.

2. Derecho de Superficie.

Evolución Histórica.

El origen histórico del derecho de superficie se encuentra en Roma; en sus inicios, por la protección dada por el Pretor. Más tarde, en la época post clásica, sus perfiles se encontraban ya totalmente establecidos, sin confundirse con el dominio.

El germen del derecho de superficie se encuentra en las concesiones ad aedificandum del suelo público romano, conocidas ya en la época republicana. Posteriormente, esas concesiones fueron utilizadas por los privados. Sin embargo, en ningún caso el concesionario hacía suya la propiedad, por aplicación de la regla de la accesión, teniendo éste sólo un derecho de goce.

Más tarde, en el ius praetorium, el pretor concedió al superficiario un interdicto modelado sobre el interdicto posesorio uti possidetis y una acción de superficie. Empero, aunque al superficiario se le concedía una suerte de rei vindicatio, subsistía el principio conforme el cual la propiedad de lo edificado no podía estar en el dominio de otra persona distinta al dueño del suelo. En el Digesto se reporta el comentario de Ulpiano al Edicto, de lo que resulta que la posición del superficiario era sustancialmente equiparada al titular de un derecho real, toda vez que aquél tenía, contra terceros, una acción quasi in rem.

La afirmación del derecho de superficie como derecho autónomo, diverso de la propiedad, encontró su fundamento, dice Messineo, en la posibilidad, delineada en el derecho medieval, de la división de la propiedad inmobiliaria, además de por planos verticales, también por planos horizontales, derogando el principio de la accesión inmobiliaria. [Messineo, Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, tomo III, Editorial EJEA, Buenos Aires, 1971]

En el derecho intermedio, el derecho de superficie tomó la estructura de un dominio dividido.

El Código Napoleón no reconoció el derecho de superficie por ser considerada como una de las antiguas formas de sofocación de la propiedad inmobiliaria. Esta fue en general la política de los códigos decimonónicos, de corte liberal e individualista, que eran, por lo general, contrarios a la propiedad dividida.

Concepto.

De conformidad con lo que disponía el derecho civil romano, el propietario del suelo es también propietario de la superficie.

Si el propietario de un terreno concede a otra persona el derecho de construir una casa sobre su terreno, bien sea mediante el pago de un precio fijo o mediante el pago de un censo, aún cuando el concesionario haya construido con la intención de ser el propietario de esta casa, ésta le poseerá al propietario o dueño del terreno.

Si la concesión fue hecha por el pago de un precio, el concesionario es considerado como un comprador; y si fue hecha por el pago de un canon anual; y por lo tanto tendrá en el primer caso la acción ex-empto y en el segundo caso la acción ex-conducto, ambas contra el concedente para obtener el pago de daños y perjuicios, si éste lo obstaculiza de su derecho.

Pero si el goce de ese derecho es perturbado por un tercero, el concesionario no tiene acciones contra este tercero y tendrá que solicitar del concedente la cesión de sus acciones para ejecutarlas contra el tercero. Como este derecho de tener que recurrir al propietario, cuando era perturbado por un tercero, era incómodo para el superficiario, el pretor juzgó equitativo acordarle un interdicto y una acción real.

Según el jurista Ulpiano, este interdicto era una especie de interdicto uti possidetis que se le concede sin exigir que el superficiario que pruebe la causa de su posesión, sólo busca si no posee por violencia, clandestinamente o precariamente, frente a su adversario. En cuanto a la acción, es una acción real, una acción reivindicatoria, que sólo es acordada con el pretor con conocimiento de causa, cuando el superficiario ha tenido una superficie perpetua o de larga duración; pues si la superficie fue concedida por tiempo limitado, el superficiario tendrá que ocurrir al propietario para hacerse ceder sus acciones.

El superficiario puede intentar el interdicto y la acción real, aun contra el propietario que le ha hecho la concesión; y si es perseguido por este el pretor acordó la excepción in factum.

Desde el momento que el superficiario fue protegido en esta forma por el pretor, se puede decir que llegó a tener la propiedad pretoriana de la casa; y de la asimilación del derecho del superficiario con el del propietario, el pretor dedujo que el superficiario podía: vender, donar o arrendar su derecho, y que podía conceder sobre la casa el derecho de usufructo, de uso y de cualquier servidumbre a favor de una persona.

Si la superficie pertenece en común a varios y uno de ellos quiere salir de la indivisión o comunidad puede demandar la partición por la acción comuni dividendo.

Una vez establecida la superficie por una convención análoga a una venta o a un arrendamiento, resulta para el concesionario un derecho de crédito y no existe como derecho real sino cuando el concesionario ha sido puesto en posesión por el propietario por una cuasi-tradición.

Clases o Clasificación: No encontrada

Constitución y Extinción.

Constitución.

• Fue principalmente el contrato,

• Pero también podía nacer de una disposición de última voluntad.

Extinción.

• Destrucción total del edificio o que sufra daños que impidan destinarlo al uso que se le daba.

• Confusión (cuando el superficiario adquiere la propiedad del terreno).

3. Ius In Agro Vectigalis.

Evolución Histórica.

El origen de este derecho data de la época más remota del Derecho romano, cuando el Estado daba en arrendamiento terrenos agrícolas de su propiedad a perpetuidad. Esta figura se conoce con el nombre de ius in agro vectigali. En el imperio Bizantino, por su lado, se reglamentó una figura análoga con el nombre de ius emphyteuticum. En el siglo V de nuestra era ambas figuras se fusionan para configurar un derecho real autónomo, que recibe el nombre de enfiteusis y cuya aplicación se hace extensiva a los terrenos de los

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