Derechos Reales Pretorianos

2. DERECHOS REALES PRETORIANOS

Los derechos reales pretorianos tienen su origen en la protección que el pretor daba a ciertas relaciones. Los principales eran el Ius in agro vectigalis, el derecho de Enfiteusis y el derecho de Superficie siendo principales porque subsisten por sí mismos, también se encuentran la propiedad Bonitaria o in bonis habere y la Hipoteca.

2.1 IUS IN AGRO VECTIGALI

Como el propietario puede arrendar bienes de su propiedad por tiempo limitado y aún por tiempo ilimitado, se introdujo en la práctica la costumbre de arrendar tierras de las ciudades y de las villas municipales por tiempo ilimitado, mediante el

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pago de un canon anual llamado vectigal, y se llamó agro vectigalis, los fundos de las ciudades así arrendados. Esta forma de arrendamiento era aplicada también a los bienes del Estado, es decir a los que estaban in patrimonio populis romani.

Según los principios establecidos por el derecho civil, el arrendatario de un agro vectigalis, lo mismo que el arrendatario de un arrendamiento de duración limitada, sólo tenían contra el arrendador una acción personal: la acción conducti. Si era perturbado en el goce por un tercero, sólo podía hacerse ceder las acciones por el arrendador; pero el pretor le acordó al arrendatario de un agro vectigalis, una acción real que puede ejercer contra todo usurpador y aún contra el arrendador.

El arrendatario de un agro vectigalis puede: vender, legar su derecho, gravarlo con usufructo, adquiere los frutos una vez separados del fundo; y si la concesión ha sido hecha a varias personas, puede cualquiera de ellas intentar la acción comuni dividundo para obtener la participación. Mientras el canon o vectigal sea pagado regularmente, el agro vectigalis no podrá serle quitado al arrendatario ni a sus sucesores: herederos, compradores o legatarios; pero, de lo contrario, el derecho del concesionario cesa y el fundo le es quitado.

2.2 DERECHO DE ENFITEUSIS

El derecho de enfiteusis procede del ius in agro vectigali, pues, cuando los grandes propietarios territoriales, imitando a los municipios y al Estado, dieron sus tierras incultas en arrendamiento por largo tiempo o en forma perpetua a agricultores encargados de hacerlas producir, se llamó enfiteusis a este contrato; y se admitió que el arrendatario tuviera un derecho real, análogo al ius in agro vectigali.

Los fundos pertenecientes a los propietarios territoriales, algunas veces eran vendidos mediante el pago de un precio y además la obligación del comprador a

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pagar una suma anual y perpetua llamada canon, llamándose la venta así realizada: salvo canone; y el derecho adquirido por el comprador: ius privatum salvo canone, viniendo a constituir para el comprador un derecho de propiedad.

Pero, lo más frecuente era que estos fundos, en lugar de ser vendidos, fueron arrendados a perpetuidad mediante el pago de una suma anual, llamada también canon; y el derecho resultante para el arrendatario se llamaba: ius perpetuam salvo canone; y como en este caso no había transferencia de propiedad el fundo continuaba siendo del arrendador.

El derecho del ius perpetuam salvo canone constituye para este, mientras pague el canon, un derecho real que puede transmitir a sus herederos y que puede igualmente vender o donar; de lo cual se deduce que, el ius in agro vectigali fue reemplazado bajo el Imperio por el ius perpetuam salvo canone, y que éste tomó el nombre de enfiteusis en la época del Bajo Imperio; pues la palabra enfiteusis deriva del griego y significa: plantar, sembrar, cosechar.

Los emperadores Honorio y Teodosio, establecieron por un rescripto: que aquel que con permiso cultive fundos estériles, comprometiéndose a pagar un canon anual, no podrá ser privado de la posesión de este y no podrá ser sometido a ninguna nueva carga.

Las reglas que rigen el derecho de enfiteusis en el último estado del derecho romano, son las siguientes:

1) El enfiteuta tiene un derecho real, pero éste no se adquiere por la sola convención, sino que lo adquiere al haber sido puesto en posesión del fundo, o sea, mediante la tradición.

2) El enfiteuta se hace propietario de los frutos desde que son separados del fundo.

3) El enfiteuta transmite sus derechos a sus herederos y puede gravarlo con hipoteca, con usufructo, y aún venderlo a un tercero; pero en este último caso, debe advertir al propietario su deseo de vender, pues éste tiene derecho

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de preferencia por el mismo precio ofrecido por el tercero. Si el propietario no quiere ejercer su derecho de preferencia, el enfiteuta puede vender su derecho al tercero y el propietario sólo tendrá derecho a un cincuenta (1/50) del precio de venta.

Cuando el enfiteuta ha vendido o cedido su derecho, queda obligado a pagar el canon, si el nuevo enfiteuta no lo hace; a menos que el propietario no haya aceptado por deudor al nuevo enfiteuta, en cuyo caso quedará obligado como deudor único el enfiteuta anterior.

4) Todo enfiteuta tiene derecho a poseer el fundo mientras pague el canon, pero si deja de pagar dicho canon por tres años puede ser expulsado por el propietario.

2.3 DERECHO DE SUPERFICIE

Este es un derecho real pretoriano que tiene su origen en la Accesión como modo de adquisición de la propiedad. De conformidad con lo que disponía el derecho civil romano, el propietario del suelo es también propietario de la superficie. Si el propietario de un terreno concede a otra persona el derecho de construir una cosa sobre su terreno, bien sea mediante el pago de un precio fijo o mediante el pago de un censo, aun cuando el concesionario haya construido con la intención de ser propietario de esta casa, ésta le pertenecerá al propietario o dueño del terreno.

Si la concesión fue hecha por el pago de un precio, el concesionario es considerado como un comprador; y si fue hecha por el pago de un canon anual, el concesionario es considerado como un arrendatario; y por lo tanto tendrá, en el primer caso, la acción ex – empto y en el segundo caso la acción ex – conducto, ambas contra el concedente, para obtener el pago de los daños y perjuicios, si este lo obstaculiza en el goce de su derecho.

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Pero, si el goce de ese derecho es perturbado por un tercero, el concesionario no tiene acciones contra este tercero y tendrá que solicitar del concedente la cesión de sus acciones para ejecutarlas contra el tercero. Como este hecho de tener que recurrir al propietario, cuando era perturbado por un tercero, era incómodo para el superficiario, el pretor juzgó equitativo acordarle un interdicto y una acción real.

Según el jurista Ulpiano, este interdicto

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