Plan de financiación - Caso estacionamientos edificio estacionamientos mecano

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PLAN FINANCIERO

Proyecto Edificios Inteligentes de Estacionamientos

1. Consideraciones Generales:

• Horizonte temporal

Para la evaluación de este proyecto se debe buscar un horizonte acorde al plazo de implementación desde que se inicia la inversión al momento de la puesta en marcha del proyecto. Este periodo es de alrededor de un año, dependiendo de la tecnología de construcción que se decida para los edificios. Para efectos de cálculos comparables se evaluará en un horizonte de 5 años, asumiendo un periodo de 1 año entre el inicio de la inversión y la puesta en marcha del proyecto (1.7.). Es importante considerar quedada la alta inversión que requiere este proyecto al implicar la construcción de dos inmuebles se considera desfasada (se inicia el proyecto con la construcción del edificio de Santiago Centro – el mas rentable – una vez que este se pone este en operación y con la caja generada, se financia parte de la inversión del segundo edificio en Ciudad Empresarial de Huechuraba). Se considera un tiempo de 12 meses para la construcción del edificio (10 meses) y su puesta en operación (2 meses maquinaria y sistemas).

• Proyección de ingresos

Basándonos en los datos presentados en el estudio de mercado podemos realizar una estimación de la cuota de mercado que alcanzará nuestra empresa (con una metodología de enfoque de “arriba a abajo”) con una cierta holgura dada que la demanda insatisfecha en el caso de ambos edificios de estacionamientos, es superior a la oferta total del mercado, incluido el servicio que prestará nuestra empresa. Repasemos la demanda insatisfecha actual y futura en los sectores a instalar los edificios de estacionamientos:

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No es difícil – en base a esta demanda insatisfecha - proyectar que durante los próximos 5 años la cuota de mercado a capturar es altamente probable que sea tan grande como la capacidad de servicio que podamos otorgar a nuestros clientes. Si contemplamos el supuesto mayor, de un edificio de 240 plazas, tenemos que:

• Capacidad edificio = 240 plazas
• Distribución de las plazas = 70% se renta por hora. 30% se renta por un monto fijo mensual.
• Tiempo promedio de permanencia = 2 horas.
• Horario peak de plena demanda = 08:00 a  18:00

Resultado mensual:

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Para efectos de cálculo se estimará una inflación anual del 4% (3)

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• Gastos de personal

Los valores entregados en el plan de RR.HH. corresponden a sueldos brutos, en el cuadro adjunto se muestra el costo empresa calculado según los supuestos adjuntos en la hoja de cálculo (al bruto se suma coste de Isapre (salud), AFP (Administrador de fondo de pensiones) (20%) e impuesto (15%). Además se mantiene el supuesto de inflación anual (proyectada en 4%) como reajuste de los salarios. Los salarios netos son abonados el ultimo día de cada mes.

El año 0 abarca los meses desde enero a julio. El resto del primer año será lo que denominamos 1.año.  Esto esta hecho así, para poder indicar que el primer año en realidad esta dividido en 2 partes.

En la primera parte (0.año) todavía no entran todos los empleados y las ventas tampoco han comenzado. Occuere lo mismo con los gastos de explotación. Por lo tanto, tanto los gastos de explotación como las ventas y los salarios, comenzaran en la segunda parte del primer año (1.año).

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• Costes de explotación

Los costes de explotación consideran los gastos de operación del edificio (electricidad de operación del sistema, iluminación, agua, mantenimiento de los equipos) además de los gastos alquiler de las oficinas, promoción, publicidad, servicios profesionales (legales), gastos bancarios y suministros. Estos aumentan obviamente de manera gradual con la puesta en marcha del primer y segundo edificio.

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