Sector de la Construcción y mercado de la vivienda

ECONOMÍA ESPAÑOLA                                                 

Sector de la Construcción y mercado de la vivienda (Capítulo 10)

Introducción

La construcción es la actividad encargada de proveer edificios e infraestructuras a una economía, generando espacio especializado para su utilización por las actividades productivas y la cobertura de las necesidades sociales. Contribuye a la modernización de los entornos productivos, al equipamiento de los centros urbanos.

La construcción engloba el conjunto de actividades que tienen como fin último la provisión de toda la gama de edificaciones e infraestructuras dentro de un territorio, mientras que el mercado inmobiliario es aquel que intermedia los servicios derivados de estos bienes. Debe señalarse que en un bien inmobiliario tiene características que lo distinguen de otros bienes y condicionan el funcionamiento de su mercado.

Delimitación y clasificación

La actividad de la construcción puede clasificarse desde distintas perspectivas, siendo usual distinguir entre edificación, que consiste en estructuras cerradas con dotación propia de servicios, y obra civil, que corresponde a la realización de infraestructuras. La edificación, a su vez, se subdivide en residencial y no residencial, según cuál sea el uso a que se destinan los bienes.

Desde la óptica del mercado, cabe definir como mercados inmobiliarios a aquellos que intermedian los bienes o los servicios de edificaciones o instalaciones construidas para el uso privado. Por otra parte, en función de la naturaleza de lo que se transmita, entre un mercado de uso (solo se transfiere el derecho al uso del espacio) y otro de inversión (se transfiere, además, la propiedad del bien).

Todos estos mercados tienen en común las características generales que identifican a los bienes que les sirven de base: la competencia es localizada; la oferta es fija a corto plazo; la demanda está estratificada; las transacciones son confidenciales; desinformación y costes de transacción.

Evolución del sector

La construcción aporta al valor añadido de la economía entre un 7-10%, como media.

El crecimiento de la actividad de la construcción ha atravesado diferentes fases a lo largo de los 40 últimos años. Merece destacar, la intensidad de las fases expansivas, desde la entrada en la UE, la etapa de crecimiento más destacada comenzó a mediados de 1990 y se extendió hasta 2007, con cifras de edificación que han duplicado el máximo histórico y con una fuerte inversión en infraestructuras. El sector inició, no obstante, una recesión desde 2006, que se ha hecho muy profunda por el impacto de la crisis financiera internacional.

Las fases expansivas se han caracterizado por una intensificación de la edificación residencial coincidiendo con períodos de inversión en obra civil.

Para finalizar este apartado, se señalará que la productividad del trabajo en construcción se ha reducido.

Política Sectorial

Una de las políticas públicas que más afecta a este sector es la política de viviendas, la cuál tiene dos tipos:

- El fomento a la construcción: (conocido como la ayuda a la piedra) es el conjunto de medidas de estímulo de la oferta. Su objetivo, acabar con el déficit estructural de viviendas (escasez viviendas).

- El fomento al acceso de las familias: (conocido como la ayuda a la compra) es el conjunto de medidas sobre la demanda. Su objetivo, acabar con el déficit  del problema de la accesibilidad.

El mercado de la vivienda

La edificación no residencial, es decir, la demanda de edificios con fines productivos, es poco conocida y constituye un aspecto muy especializado. La construcción residencial, no solo es relevante por su importación cuantitativa, sino también porque alimenta el mercado de viviendas (bienes necesarios para la sociedad).

La demanda de viviendas posee determinantes que actúan a largo y a corto plazo.

Cuando la revalorización es sostenida en el tiempo, el mercado atrae demanda de inversión y se suelen formar burbujas de precios, que al acelerarse, limitan la demanda estable y reducen la actividad hasta restablecerse el equilibrio.

1. Determinantes de la demanda de vivienda en el largo plazo

• La población, determina la demanda potencial porque define la necesidad de uso de viviendas. Se considera que su ritmo de crecimiento, sus características básicas y los cambios en el ciclo de vida de las familias suelen ser aspectos estables en largos períodos de tiempo.
• El nivel de renta y riqueza, es el condicionante fundamental que permite a la demanda potencial convertirse en demanda efectiva y generar transacciones en el mercado.
• La disponibilidad de financiación, es un factor adicional que hace posible la demanda en propiedad, a la vez que es un input fundamental para el sector constructor. Un sistema financiero que introduce restricciones crediticias a este mercado limita la expansión de oferta y demanda de bienes inmobiliarios con mayor intensidad que en otros sectores.

...Estos determinantes se han comportado en el caso español de modo distinto en los tres periodos que se delimitan a continuación:

Un primer período, abarcaría un ciclo largo de 15 años, donde el aumento de la población y el elevado crecimiento económico justifican una rápida expansión de la demanda de viviendas.

Este período terminó con una fuerte crisis en el sector de la construcción a finales de la década de 1970, resultado del estancamiento de la economía, del desempleo creciente, de los elevados tipos de interés y de las dificultades financieras heredadas de la crisis, que afectó a las instituciones especializadas en la promoción. (Más tarde se dió el boom del decenio de 1970)

El segundo período, se inició con una fuerte recuperación de la actividad en la construcción residencial, derivada del aumento de la demanda (potencial) procedente del baby-boom, de la entrada en la Unión Europea, con la consecuente aceleración del proceso inversor, y del aumento de la actividad hipotecaria, con el comienzo de la desregulación del sector financiero.

La expansión de la actividad en construcción, conocido como el boom especulativo de los años ochenta por el fuerte aumento en los precios, culminó con una superproducción que derivó en una nueva fase de crisis, aunque menos virulenta que la anterior.

...