Actos De Condominios

ANÁLISIS DEL CONDOMINIO Y DE LAS CERTIFICACIONES CONFORME A LA NUEVA LEY 108-05 DE REGISTRO INMOBILIARIO

ORIGEN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO

La primera referencia del régimen de Condominio de propiedad por pisos o régimen de propiedad horizontal aparece en el artículo 664 del Código Civil Dominicano, el cual establece: “Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la forma en que hayan de hacerse las reparaciones y construcciones, deben hacerse en la siguiente forma: las paredes maestras y el techo, son de cuenta de todos los propietarios, cada uno en proporción de la parte que tenga. El propietario de cada piso debe hacer el suelo correspondiente al suyo. La escalera que conduce desde la planta baja al primer piso, es de cuenta del dueño de éste: el trozo que media entre el primero y segundo, corresponde al propietario del último, y así sucesivamente”.

Ante la insuficiencia de regulación del régimen de condominio y dado el desarrollo urbanístico, se hacía preciso contar con una legislación especial que regulara la figura del Condominio, surgiendo así La Ley 5038 del 29 de Noviembre del 1958, conocida como: “La Ley de Condominio”, que estableció un régimen especial para la propiedad por apartamentos complementada esta con la Ley 404 del 18 de Octubre del 1972 que rigió la construcción de un sólo piso dividido por paredes o tabiques divisorios.

La nueva ley de Registro Inmobiliaria 108-05, plantea una serie de reformas actualizadas al nuevo régimen registral y a las necesidades actuales, modificando los artículos: 1, 2, 3, 10, 19, 20, 24 y 33 de la Ley 5038 de Condominios y deroga expresamente la Ley Número 404 del 18 de Octubre del 1972, dándole mayor seguridad jurídica a este tipo de operación.

ARTÍCULOS DE LA LEY 5038 MODIFICADOS Y DEROGADOS POR LA LEY 108-05

Antiguo Art. 1. La propiedad de los edificios de dos o más pisos podrá dividirse por pisos o por departamentos, viviendas o locales independientes siempre que el o los propietarios hagan registrar sus derechos de conformidad con el régimen establecido por esta Ley. De lo contrario regirá el derecho común.

Art. 1. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad con el régimen establecido por esta ley”.

Antiguo Art. 2. Para disfrutar del régimen especial que establece esta ley, los departamentos, viviendas o locales en que estén divididos los pisos deberán tener una salida directa a la vía pública, un patio, una escalera o pasillo común, que los haga aprovechables de manera independiente.

Art. 2. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Para disfrutar del régimen de condominio que establece esta ley, los sectores en que esté dividido el inmueble deberán tener salida directa a la vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de manera independiente”.

Antiguo Art. 3. Cada propietario es dueño de su piso, departamento, vivienda o local, y, a falta de mención contraria en el título, todos son codueños del terreno y de todas las partes del edificio que no estén afectadas al uso exclusivo de alguno de ellos, tales como patios, muros, techos y obra gruesa de los pisos, escaleras y ascensores, pasillo y canalizaciones e instalaciones de beneficio común exceptuando las que se encuentren en el interior de cada departamento. Los propietarios podrán extender o restringir el número de las cosas comunes y aún limitar la copropiedad de algunas de ellas entre las personas que las usan o que deban tener a su cargo el cuidado y mantenimiento de las mismas por la posición de sus respectivos locales.

Art. 3. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno. Los propietarios podrán extender o restringir el uso de sectores comunes y aún limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven”.

Antiguo Art. 10. El consorcio de propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones, que serán obligatorios para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como los convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son obligatorios respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido depositados en copia en la oficina del Registrador de Títulos correspondiente, y de haber sido anotados al dorso del Certificado Original de Título y de los duplicados existentes.

Art. 10. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “El Consorcio de Propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones que serán obligatorias para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como las convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son obligatorias respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido registrado el reglamento y sus modificaciones en el Registro de Títulos correspondiente”.

Antiguo Art. 10. El consorcio de propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones, que serán obligatorios para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como los convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son obligatorios respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido depositados en copia en la oficina del Registrador de Títulos correspondiente, y de haber sido anotados al dorso del Certificado Original de Título y de los duplicados existentes.

Art. 10. (Mod. Por la Ley 108-05 del 23-3-05 G. O. 10316) “El Consorcio de Propietarios podrá sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o modificaciones que serán obligatorias para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin embargo, el reglamento o sus modificaciones, así como las convenciones excepcionales a que se refieren los artículos 3, 4 y 8 no son obligatorias respecto de los causahabientes a título particular ni oponibles a los terceros sino después de haber sido registrado el reglamento y sus modificaciones en el Registro de Títulos correspondiente”.

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