Derecho A Construir

DERECHO A CONSTRUIR

I. MARCO CONCEPTUAL

DERECHO

El Derecho es un producto de la sociedad que tiene como fin la vida en justicia y determina normas que regulen los fenómenos sociales.

El termino Derecho proviene “del latín director, directo; de dirigere, enderezar o alinear; que se la puede concebir como una colección de principios, preceptos y reglas a que están sometidos todos los hombres en cualquier sociedad civil, para vivir conforme a justicia y paz; y a cuya observancia pueden ser compelidos por la fuerza”. (Diccionario Jurídico).

DERECHO CIVIL

Es el conjunto de normas escritas y no escritas que regulan las relaciones entre personas naturales, personas jurídicas y con el Estado; solas cuando éste se manifieste como derecho privado.

Según el Diccionario Juridico el Derecho Civil es el regulador general de las personas, de la familia y de la propiedad, de las cosas o bienes…

Se le puede definir también, en términos generales, como el conjunto de principios y normas jurídicas que regulan las relaciones más generales y cotidianas de la vida de las personas, considerando a las personas en cuanto tal, como sujeto de derecho, o como aquel que rige al hombre como tal, sin consideración de sus actividades peculiares; que regla sus relaciones con sus semejantes y con el Estado, cuando éste actúa en su carácter de simple persona jurídica y en tanto esas relaciones tengan por objeto satisfacer necesidades de carácter genéricamente humanas.

DERECHOS REALES

Según el Diccionario Jurídico “es la potestad personal sobre una o más cosas, objetos del Derecho”.

Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial cuyas normas, sustancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa ([bien] - [objeto]). Una relación directa e inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad a abstenerse de cualquier conducta que sea obligatoria a esta relación y que sean inherentes al “ius persequendi” y al “ius preferendi”. (Dr. ALLENDE)

Un concepto más completo sobre este punto es: “la relación física, inmediata, exclusiva, directa que existe entre un sujeto y un objeto, relación que le permite al sujeto usar, gozar disfrutar, y disponer del objeto hasta satisfacer su necesidad pudiendo oponerse a terceros que afecten esta relación”.

DERECHO COMPARADO

El Derecho comparado es una disciplina o método de estudio del Derecho que se basa en la comparación de las distintas soluciones que ofrecen los diversos ordenamientos jurídicos para los mismos casos planteados. No es propiamente una rama del Derecho. (Wikipedia)

Rama de la ciencia general del Derecho, que tiene por objeto el examen sistematizado del Derecho Positivo vigente en los diversos países, ya con carácter general o en alguna de sus instituciones, para establecer analogías y diferencias. (Diccionario Jurídico)

DERECHO A CONSTRUIR

Se puede definir como derecho real temporal que comprende la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro, con derecho a apropiarse indefinidamente de lo que ha sido construido en plazo.

Para Arias-Schreiber y Cárdenas: es un derecho real, enajenable y transmisible por sucesión, que confiere a su titular, durante un plazo determinado que no puede exceder al máximo fijado por ley (se trata de un derecho temporal), la facultad de tener y mantener en terreno ajeno sobre o bajo la superficie del suelo, una edificación en propiedad separada, obtenida mediante el ejercicio del derecho anexo de edificación... o por medio de un acto adquisitivo de la edificación preexistentes o por contrato accesorio al de arrendamiento de un terreno”.

II. DESARROLLO DEL TEMA

1. CONCEPTO DE DERECHO A CONSTRUIR

El derecho de construir se puede definir como derecho real temporal que comprende la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro, con derecho a apropiarse indefinidamente de lo que ha sido construido en plazo. Por tanto, el derecho de construir no es sólo eso, sino que también conlleva la potencialidad de hacer propia la obra edificada. En virtud del derecho de construir el propietario del suelo, o dominus soli, constituye sobre éste un derecho real a favor de un tercero, que adquiere de ese modo una parte del ius aedificandi que le faculta a levantar y mantener construcciones sobre la misma, o por debajo de ella

Es preciso pues distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una edificación, y el derecho de superficie, que es el derecho a tener y disfrutar dicha propiedad en terreno ajeno. En ese contexto jurídico no cabe duda que el derecho de superficie constituye propiamente una derogación del derecho de accesión, pues por él coexisten sobre el mismo cuerpo del bien, los derechos del dominus soli o dueño del suelo, y del superficiario, titular del ius aedificandi, en estado puro -exteriorizado como derecho de superficie- y propietario de lo que se edifique en el futuro.

Es un derecho real de tener o mantener temporal o indefinidamente en suelo o inmueble ajeno una edificación o plantación con propiedad separada obtenido mediante el ejercicio anejo de edificar o plantar, o por medio del acto adquisitivo de una edificación o plantación preexistente. También puede ser definido como un derecho real cuya característica es la separación del dominio en sentido horizontal.

2. NATURALEZA JURÍDICA

El derecho de construir es un derecho real que comprende una serie facultades, en favor de su titular, semejantes a las de la propiedad, con exclusión monopolística tal que exterioriza una naturaleza jurídica asimilable a la que se manifiesta en el [dominio]; así, por ejemplo, el derecho de construir permite a su titular otorgar la escritura notarial de declaración de obra nueva, que es el título dominical por antonomasia de las fincas nuevas adquiridas por derecho de accesión, así como inscribir dicha escritura en el Registro de la propiedad, para servirse de la protección jurídica explícita de la presunciones registrales.

3. UTILIDAD DEL DERECHO A CONSTRUIR

Para eludir la necesidad de dividir una parcela, en la que se emprenderá un desarrollo inmobiliario por fases, el dueño de la parcela puede formalizar la escritura de declaración de obra nueva de la primera fase, y constituir un derecho de construir comprensivo de toda la edificabilidad no consumida en la primera fase, para ser luego racionada progresivamente en la segunda y sucesivas fases proyectadas.

4. TEMPORALIDAD Y EXTINCIÓN

Hemos expresado antes que el derecho de construir es un derecho real temporal y por ello, y por otros motivos, puede hallar la extinción en las siguientes causas:

- Por transcurso del plazo

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