Derecho Real

Al estudiar el patrimonio y su modo de composición, dijimos que se integraba por derechos de obligaciones, y por derechos reales, y que estos últimos podían ser de dos clases: derechos reales sobre la cosa propia (iura in re), y derechos reales sobre la cosa ajena (iura in re aliena), analizamos ahora los derechos que se ejercitan, sobre cosas pertenecientes a personas distintas del titular, razón por la cual se denominan derechos reales, sobre cosa ajena.

Origen de la servidumbre

Entre estos iura in re aliena, se cuentan las servidumbres que, creados por el “ius civile”, como una necesidad impuesta por la actividad agrícola y ganadera de los primeros tiempos de Roma, alcanzaron plena regulación en el derecho clásico; y la enfiteusis y superficie, que provienen del “ius honorarium”; y son una consecuencia del auge que alcanzó en el mundo romano la propiedad fundaría.

La propiedad es el derecho real por excelencia, pero no el único. Existen otros derechos que se ejercitan también directamente sobre cosas, mas sobre cosas cuya propiedad pertenece a otra persona. De ahí que se les denomine iura in re aliena, derechos sobre cosas ajenas.

En ellos concurren las características de este grupo de derechos patrimoniales. Están protegidos por acciones reales valederas erga omnes. Cualesquiera que sean las personas a las cuales vaya pasando la cosa sobre la cual recaen, el titular del derecho real puede ejercitar sus facultades, que no son relaciones personales con éste o el otro eventual propietario de la cosa, sino que se operan directamente sobre ella. Son un gravamen que ésta lleva consigo, abstracción hecha de quien sea su propietario.

Estos iura in re aliena son: las servidumbres, la superficie, la enfiteusis, la prenda y la hipoteca. Los dos últimos son llamados derechos reales de garantía, porque su finalidad es dar seguridad al cumplimiento de una obligación. Los demás suelen llamarse derechos reales de goce o disfrute.

Son derechos reales distintos de la propiedad, consisten en facultades del propietario que se han separado del derecho de este para atribuírselo a otra persona. Son las distintas desmembraciones del derecho de propiedad.

Se habla de derechos limitados porque:

•Limitan el derecho de propiedad.

•Confieren sobre la cosa en que recaen facultades mas limitadas que aquellas que otorga el derecho de propiedad; constituyen un poder directo sobre una cosa perteneciente a otro y confieren al titular la capacidad de gozar en todo o en parte de la utilidad de la cosa ajena.

Clasificación:

1. Derecho real de goce o disfrute. Recaen sobre el valor de uso de la cosa (usufructo, uso, habitación, hogar, enfiteusis, servidumbres).

2. Derecho real de garantía. Recaen sobre el valor de cambio de la

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