Duración acción hipotecaria jurisprudencia.

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\f0\fs18 \cf0 346598. . Tercera Sala. Quinta \'c9poca. Semanario Judicial de la Federaci\'f3n. Tomo XCIII, P\'e1g. 1297.

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\fs32 \cf0 HIPOTECA, DURACION DE LA. PRESCRIPCION DE LA ACCION HIPOTECARIA, INTERRUPCION DE LA. El art\'edculo 1865 del C\'f3digo Civil para el Distrito Federal, de mil ochocientos ochenta y cuatro, al establecer que la hipoteca durar\'e1 todo el tiempo en que pueda exigirse la obligaci\'f3n que garantiza, supone que no se ha consumado la prescripci\'f3n de la acci\'f3n hipotecaria; por el abandono del derecho, durante todo el plazo concedido para el ejercicio de la misma, o sea, veinte a\'f1os en el citado c\'f3digo y diez en el vigente, en el mismo Distrito Federal. La parte final del propio precepto, da a entender que la duraci\'f3n de la hipoteca se est\'e1 refiriendo al plazo se\'f1alado para el pago de la obligaci\'f3n, y si no hubiere t\'e9rmino de vencimiento, se entender\'e1 que es de diez a\'f1os; de manera que al decirse que la hipoteca dura lo que la obligaci\'f3n que garantiza, s\'f3lo se hace referencia al plazo de vencimiento legal o convencional. El objeto de la disposici\'f3n que se comenta, es impedir la supervivencia de la hipoteca despu\'e9s de extinguida la obligaci\'f3n principal; pero esto no significa que por el solo hecho de ser exigible la \'faltima, la primera tambi\'e9n lo sea y se mantenga viva, a pesar de que se hubiere presentado una causa directa de extinci\'f3n. La raz\'f3n es evidente: lo accesorio no puede existir sin lo principal; pero lo principal si puede tener vida jur\'eddica sin lo accesorio. La hipoteca, por virtud de su car\'e1cter accesorio, necesariamente se extingue, si esto sucede con la obligaci\'f3n principal; pero puede \'e9sta subsistir, y, no obstante ello, extinguirse la hipoteca por alguna causa directa: prescripci\'f3n negativa, nulidad, perecimiento de la cosa hipotecada, etc\'e9tera. En el caso especial de prescripci\'f3n de la hipoteca, se parte de la base de que no se intent\'f3 la acci\'f3n hipotecaria durante todo el plazo se\'f1alado por la ley, para su exigibilidad, a pesar de que la deuda se mantenga viva, por haberse intentado la acci\'f3n principal. El legislador ha establecido un t\'e9rmino de prescripci\'f3n para la hipoteca, que es independiente del t\'e9rmino de prescripci\'f3n de la obligaci\'f3n garantizada; m\'e1s la independencia debe entenderse en el sentido de que aquella puede prescribir antes que la deuda, pero nunca sobrevivir a \'e9sta. Esta tesis se confirma por lo dispuesto por la ley, para el caso de pr\'f3rroga de la hipoteca, pr\'f3rroga que s\'f3lo puede tener lugar una vez, sin perder el gravamen su preferencia respecto de terceros; esto es, aunque la pr\'f3rroga interrumpe de manera expresa el t\'e9rmino de la prescripci\'f3n, si es por segunda vez, no se mantiene la preferencia de la hipoteca prorrogada. En esa virtud, si la obligaci\'f3n principal es exigida en juicio y, por tanto, se interrumpe el t\'e9rmino de prescripci\'f3n de la misma, esto no quiere decir que se interrumpa el de la hipoteca en perjuicio de terceros, ya que ser\'eda absurdo admitir que por este medio se puede prorrogar indefinidamente su duraci\'f3n, si el acreedor constantemente est\'e1 interrumpiendo el t\'e9rmino de prescripci\'f3n de la deuda principal, y, en cambio, no sea posible a las partes, a pesar del pacto expreso, lograr segundas o ulteriores pr\'f3rrogas para mantener viva la hipoteca y oponible a los acreedores hipotecarios posteriores. Por otra parte, siendo el t\'e9rmino de prescripci\'f3n de la hipoteca independiente del de la obligaci\'f3n principal, aqu\'e9lla puede prescribir antes que la deuda, si no se intenta la acci\'f3n real, pues de lo contrario, el legislador hubiese se\'f1alado t\'e9rminos iguales de prescripci\'f3n para la hipoteca y la obligaci\'f3n principal. Los art\'edculos 1161 a 1164 del C\'f3digo Civil vigente, establecen diversos plazos de prescripci\'f3n; y para la hipoteca, en cambio, el art\'edculo 2918 del mismo c\'f3digo, estatuye un t\'e9rmino fijo de diez a\'f1os (veinte a\'f1os, seg\'fan el art\'edculo 1848 del c\'f3digo anterior). Este plazo general en todas las hipotecas, cualesquiera que sean la naturaleza de la obligaci\'f3n principal y su t\'e9rmino de prescripci\'f3n, significa que la ley no aplica aqu\'ed el principio de accesoriedad, pues de lo contrario, hubiese dicho que las hipotecas prescriben en los mismos t\'e9rminos que la obligaci\'f3n que garantizan. De lo expuesto se desprende que la interrupci\'f3n, en cuanto al t\'e9rmino de prescripci\'f3n de la

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\f1\fs32 \cf0 -1-

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\fs18 \cf0 346598. . Tercera Sala. Quinta \'c9poca. Semanario Judicial de la Federaci\'f3n. Tomo XCIII, P\'e1g. 1297.

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\fs32 \cf0 deuda principal, no puede implicar a su vez el mismo efecto en la hipoteca, pues se trata de plazos independientes, de tal manera que la acci\'f3n hipotecaria prescribe por el solo transcurso de diez o veinte a\'f1os, contados desde que pudo haberse ejercitado con arreglo al t\'edtulo inscrito. Se atiende a \'e9ste, porque siendo la hipoteca un derecho real, no puede perjudicar a terceros, y especialmente, a los acreedores hipotecarios posteriores, sino en tanto que permanezca viva, de acuerdo con las constancias del registro, que son las \'fanicas que pueden surtir efectos o parar perjuicio a los dem\'e1s que tengan alg\'fan derecho real o gravamen sobre el mismo inmueble. El c\'f3mputo de la prescripci\'f3n deber\'e1 hacerse, en consecuencia, atendi\'e9ndose al t\'edtulo registrado y a las constancias que se desprendan del

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