El Arrendamiento

El Arrendamiento

El Artículo 1579 del Código Civil Venezolano Vigente lo define como:

Un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella-

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.

El arrendamiento caracteriza por ser, un contrato Bilateral, Oneroso, Consensual, que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo; y obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad y otro derecho real.

Sus elementos esenciales son:

• La Cosa.

Es aquella, mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede. Se pueden locar todas las cosas que se pueden vender, incluso las incorporales por ejemplo el derecho de Usufructo. Como hay cosas que no se pueden arrendar por que la ley las prohíbe expresamente, como lo son los derechos de uso y habitación, el derecho de alimento.

• El Precio:

Llamado también merced conductiva, canon, renta, alquileres, consiste en una suma determinada de dinero, o también en especies.

• Consentimiento:

Constituye el tercer elemento y se refiere al acuerdo de locador y locatario, sobre las cosa y la merced conductiva, sobreentendiéndose que las partes sean capaces. La ley prescribe limitaciones o prohibiciones, particularmente con relación a los administradores de una sucesión, tutores, y con referencia al arrendamiento de bienes estatales, de Beneficencias Publicas y Municipales, de tierras y minas fronterizas.

La duración del arrendamiento es:

• Limite temporal los inmuebles no pueden arrendarse por mas de 15 años. Los arrendamientos celebrados por mayor tiempo se reducen a quince años. Toda estipulación contraria carece de efecto, como lo establece el artículo 1580 del Código Civil Venezolano Vigente.

• Casas si se trata de arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

• Predios el articulo 1580 del Código Civil Venezolano expresa que los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de demostrarlos y cultivarlos, pueden extenderse hasta 50 años.

• Administrador que tienen la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales artículo 1582 del Código Civil Venezolano Vigente.

• Inmueble Hipotecado el propietario de un inmueble hipotecado no puede arrendarlo a termino fijo sin consentimiento del acreedor, si así lo hiciere, el termino se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca, a no ser que, tratándose de fundos rústicos, se requiera mas de un año para la cosecha, pues en tal caso el arrendador durara hasta dicha recolección.

El contrato de arrendamiento se divide en tres clases

1. Contrato a tiempo fijo:

Normalmente se hacen por un año, con una prorroga por ley de seis meses. Vencido este término, el juez a solicitud del arrendador decretara el secuestro de la cosa arrendada y ordenara el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

Si pasado el plazo de prorroga el propietario ha seguido cobrando al alquiler, entonces el contrato deja de ser un contrato a tiempo determinado o fijo y se convierte en un contrato a tiempo indeterminado.

2. Contrato a tiempo fijo renovable automáticamente por periodos iguales:

Este es el tipo más corriente. Tiene la ventaja de que por más que pasen los años, el contrato se conserva como uno de tiempo fijo.

3. Contrato por tiempo indeterminado:

Surge cuando no se firma nada entre las partes, si no el recibo del alquiler del mes, que sirve de prueba al inquilino de que hay un contrato o bien por que así se pacto por escrito.

El arrendador tiene como obligación.

a) Procurar al arrendatario el uso pacifico del bien lacado, durante el tiempo de arrendamiento.

b) Entregar la cosa en tiempo convenido y en estado de servir a su fin económico

c) Defender el uso de la cosa contra cualquier tercero que ejerza o pretenda ejercer algún derecho sobre la cosa.

d) Hacer en la cosa los reparos necesarios que no sean de cuenta del locatario.

Así como también el arrendatario también tiene una serie de obligaciones como lo son.

a) Cuidar de la cosa arrendada como propia; realizando los gastos pertinentes, siendo responsable de su perdida o deterioro culpables o imputables a sus familiares;

b) Pagar la merced conductiva en los plazos convenidos.

c) Avisar al arrendador de cualquier usurpación o imposición de servidumbre intentada contra el predio.

d) Devolver la cosa al dueño, vencido el plazo del contrato, en el mismo estado en que la recibió, sin más deterioro que el de su uso normal.

Cesión de Arrendamiento:

Es el derecho que tiene el arrendatario para ceder, a titulo oneroso o gratuito, la locación, el Código Civil Venezolano no lo prohíbe, y deberá regirse por las reglas del contrato de cesión de créditos, siendo necesaria la notificación judicial al locador (dueño) o su aceptación para que este quede vinculado respecto del nuevo arrendatario (secionario o comprador) el cual viene a ocupar el lugar del arrendatario (cedente, vendedor), adquiriendo los derechos de este frente al locador.

El Subarrendamiento

Consiste en que el locatario da la cosa a un tercero. Las partes que intervienen en este son:

a) El sublocador (locador que cede el uso de la cosa).

b) El sub-arrendatario o sublocatario (quien recibe la cosa).

El Código Civil Venezolano Vigente expresa en su articulo 1583 que el arrendatario puede subarrendar, si no se le privo de ese derecho; mas aun, puede hacerlo cuando se pacto en el arrendamiento una prohibición relativa, es decir, que podría subarrendarse contando con el consentimiento del propietario; a demás, podría subarrendarse aun prescindiendo de ese consentimiento, siempre que el subarrendatario reúna condiciones de solvencia y buen crédito; pero en ningún caso podría subarrendar si se le ha prohibido expresamente.

Existen unas causas de extinción del arrendamiento

1) El mutuo disenso.

No presenta ninguna peculiaridad en materia de arrendamiento.

2) Expiración del término fijado.

Si el arrendamiento se le ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Articulo 1599 del Código Civil Venezolano Vigente.

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