Es aquel que exclusivamente recae sobre bienes con propósito de especulación comercial

3.1 Contrato de arrendamiento

Es el contrato por virtud del cual una persona llamada arrendador concede a una persona llamada arrendador a otra llamada arrendatario el uso o goce temporal de una cosa mediante el pago de un precio cierto.

Características

• Principal
• Bilateral
• Tracto sucesivo
• Nominado
• Formal en oposición a real
• Traslativo de uso

Clasificación del contrato de arrendamiento.

1. Mercantil. Es aquel que exclusivamente recae sobre bienes con propósito de especulación comercial
2. Administrativo. Cuando los bienes pertenecen a la federación, Estados y municipios
3. Civil. Es por exclusión (ni mercantil no administrativo)

Elementos esenciales del contrato de arrendamiento

Consentimiento: Sigue las reglas generales del contrato.

Es el acuerdo de dos o más voluntades para crear o transferir derechos y obligaciones.

Policitante – Policitación

Polcitado -  Aceptación

Policitación: es una declaración unilateral de la voluntad que consiste en la oferta de celebración de un contrato al que hace la oferta se le conoce como policitante, la oferta puede realizarse a persona determinada o indeterminada

Aceptación: es una declaración unilateral de la voluntad mediante el cual se expresa la adhesión a la oferta de contratar o se reduce a un SI incondicional. Al que acepta la oferta se le llama policitado. Es posible que se dé el caso en el que el policitado a su vez pueda ser policitante, quien a su vez sea policitado.

Objeto: Por regla general todos los bienes muebles o inmuebles corporales o incorporales pueden ser objeto de arrendamiento, excepto las cosas consumibles al primer uso, las prohibidas por la ley y los derechos estrictamente personales, también se encuentran limitaciones lógicas respecto a que los bienes corporales o incorporales sean materia de arrendamiento, solo sean aquellos susceptibles de rendir una ventaja económica o una utilidad de arrendamiento.

Elementos de validez del contrato de arrendamiento.

Capacidad: La tiene para arrendar aquellos que tengan plena facultad o propiedad para conceder el uso o goce de los bienes ajenos, esta autorización puede ser contenida por mandato como consecuencia de un mandato de derecho o una autorización expresa de la ley.

1. Propietarios (capacidad total, no restringida)
2. Los que por un contrato tienen el uso de un bien estando facultados por la naturaleza de ese contrato para transmitir uso o goce
3. Los que por virtud de un derecho real puedan conceder el uso o goce de bienes ajenos
4. Los expresamente autorizados por la ley en calidad de administradores o bienes ajenos para celebrar el arrendamiento (tutor, albacea, etc.)

Ausencia de vicios de la voluntad: Sigue las reglas generales de los contratos.

Es la realización incompleta o defectuosa de cualquier acto de los elementos de ausencia de alguna institución.

1. Error: es el falso concepto de la realidad, es un vicio directo y autónomo de la voluntad.
2. Dolo: es una inducción al error.
3. Mala fe: Este vicio consiste en el disimulo del error en que se haya la persona con quien se va a contratar es un vicio dependiente del error.
4. Lesión: es el vicio originado por la suma ignorancia, la notoria inexperiencia o extrema necesidad de una de las partes.
5. Violencia: Coacción física o moral que se ejerce sobre una persona para obligarla a contratar una obligación

Licitud: Debemos entender todo lo que es conforme a las leyes de oren público y apegados a la moral.

Forma: Por regla general es un contrato formal (escrito), la falta de formalidad se imputará al arrendador, así como en caso de haber perjuicio también.

Obligaciones del arrendador.

1. Transmitir el uso y goce temporal de la cosa. El plazo máximo para fincas destinadas a la industria es de 20 años, 15 años destinados al comercio y 10 años fincas para casa habitación.
2. Entregar la cosa arrendada. Debe entregarla con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido o por la naturaleza de la propia cosa, si es que no se hubiere convenido.
3. Entregar la cosa de acuerdo a lo pactado con las cuatro exactitudes (tiempo, lugar, sustancia y forma de ejecutar)
4. Reparar la cosa arrendada desde el momento inicial el arrendador debe entregar la cosa en estado de servir y en cualquier momento posterior debe mantener la cosa en tal estado ya que el arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo que las partes deben ir cumpliendo atreves del tiempo.
5. Garantizar el uso pacífico de la cosa.
6. Garantizar una posición útil de la cosa arrendada
7. Pagar las mejoras hecha y devolver el saldo que hubiere a su favor al terminar el contrato
8. Preferir al arrendatario que haya durado más de cinco años, que haya realizado mejoras de importancia a la finca arrendada y se encuentre al corriente en el pago de las deudas respecto de cualquier interesado en un nuevo contrato de arrendamiento. Este derecho goza el arrendatario que tiene el derecho del tanto, si el propietario quiere vender la finca arrendada.

Obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta. La renta en el arrendamiento consiste en un precio cierto que puede ser en dinero o en especie, cierto significa que sea real en relación a simulado y preciso en relación a indeterminado, además de la renta debe de ser en justa relación a la cosa, ya que si es desproporcionado se incurre en lesión. En cuanto a la obligación del pago del precio rigen en general las cuatro exactitudes conocidas, pero con relación a la de tiempo a falta de convenio, la renta debe pagarse por meses vencidos.
2. Conservar y cuidar de la cosa arrendada. Por ellos está obligado el arrendatario a usar la cosa solo para lo que se convino en el contrato o de acuerdo a su naturaleza
3. Pago de daños y perjuicios. Si por culpa del arrendatario, de sus familiares, de sus subarrendatarios se causan daños en la cosa arrendada es responsable el arrendatario aplicándose en este caso los principios de culpa, o sea la responsabilidad subjetiva por lo que el arrendatario responde por culpa leve.
4. Responde de los casos de incendio. En los siguientes términos:

1. Cuando se trate de arrendatario único.
2. Cuando el bien haya sido arrendado a diversas personas, pagaran en partes iguales.
3. Cuando el dueño de la cosa o el arrendador vivió o habita en la cosa arrendada en unión de los diversos arrendatarios.
4. Cuando el incendio se origina en determinada localidad

1. Restituir la cosa arrendada al termina el contrato, cuando el contrato es por tiempo determinado, las partes establecen un tiempo de vigencia o de duración del mismo, cuando es por tiempo indeterminado cualquiera de las partes lo puede dar por terminado con 2 meses de anticipación al otro contratante.

Cesión de derechos del contrato de arrendamiento

La cesión de los derechos solo opera válidamente con autorización expresa del arrendador, además debe obedecerse la forma en la operación jurídica respecto de la cual se manifiesta como consecuencia, así puede haber una cesiones la aportación de derechos a una sociedad, en este caso cuando se aportan los derechos del arrendatario se toma la forma del contrato sociedad, sus derechos del arrendatario, la cesión observa forma de venta, de negación o bien puede ser una cesión independientemente en toda la operación jurídica.

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