LA COMUNIDAD

LA COMUNIDAD

En su significado más genérico o universal es toda relación o conjunto de relaciones cuyos sujetos son varias personas que son simultáneamente titulares de un mismo derecho que recae sobre un mismo objeto. Cuando es el derecho de propiedad, la comunidad es copropiedad, llamada también condominio (del latín: cum, con y Dominium, dominio), aun cuando la palabra condominium o condominus no son romanas sino neologismos modernos.

Otra definición que se puede tener de comunidad es: Cuando el derecho en sentido subjetivo, se encuentra atribuido a más de un sujeto, esto es, que existe pluralidad personal en la posición activa de la relación, estamos en presencia de una comunidad de derecho.

Cuando se habla de comunidad de bienes, se refiere al momento que la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. El ejemplo por excelencia consiste en la comunión de bienes entre cónyuges o comunidad conyugal.

CONCEPCIONES HISTÓRICAS DE LA COPROPIEDAD

Las dos concepciones más importantes de la copropiedad han sido la germánica y la romanista.

En el derecho germánico, o que podría llamarse copropiedad era la propiedad en mano común o propiedad mancomunada que estaba concebida como una forma de propiedad colectiva en el sentido de que cuando una cosa pertenecía simultáneamente a varias personas se consideraba que pertenecía a una colectividad y no a una simple suma de individuos. Así los distintos propietarios quedaban vinculados entre sí formando un grupo que propiamente hablando era el propietario de la cosa. Por lo que tenía las siguientes características:

a) No existía la idea que la propiedad de la cosa estuviera distribuida en cuotas partes y, por tanto, no se conocía al copropietario el derecho de disponer libremente de su cuota:

b) Ninguno de los copropietarios podría pedir libremente la partición.

c) En la administración de la cosa, o bien, se requería unanimidad en cada decisión, o la decisión unánime de encomendar la administración a una determinada persona.

En el derecho romano se conoció la copropiedad denominando esta dominii o socii a los condóminos o copropietarios de una misma cosa.

La copropiedad producía en el Derecho justinianeo los siguientes efectos:

a) Ningún copropietario podía disponer de la cosa común sin el consentimiento de la totalidad de los condóminos.

b) Cada copropietario podía disponer libremente de su derecho de copropiedad, es decir, cada uno de los copropietarios podía enajenar o gravar su cuota parte sin necesidad del consentimiento de los demás.

c) Cada copropietario podía utilizar ilimitadamente la cosa en común, pero ninguno podía hacer alteraciones o innovaciones de la cosa, sin el consentimiento de los demás condóminos.

d) Cada copropietario tenía derecho a ejercer contra los demás copropietarios y contra terceros acciones que protegían la propiedad, como por ejemplo, la acción reivindicatoria o la acción negatoria.

e) Nadie estaba obligado a permanecer en copropiedad, de modo que cada copropietario estaba en perfecto derecho de pedir la división de la cosa común. La acción para disolver la comunidad era la actio communi dividundo, pero si trataba de una herencia procedía la actio familiae eriscundae.

f) Cuando uno de los copropietarios perdía su cuota por renuncia, abandono o por otra causa, su cuota acrecía la cuota parte de los demás condóminos; esto era lo que se denominaba ius adscrecendi.

Esta legislación comprendía la necesidad de proteger la propiedad de cada uno y la del contrario, así limitaba el derecho de un copropietario a disponer de la cosa común contra la voluntad del o de los otros.

Sin embargo, hay otra concepción conocida como “doctrina francesa” que agrupa elementos de la concepción germánica y la romanista, concibiendo la disponibilidad de cada comunero sobre la cuota que le corresponde, pero no así en el destino de la cosa, ya que contempla que este solo puede acordarse por unanimidad de los copropietarios.

Nuestro derecho positivo se asemeja a la concepción romanista de la copropiedad, en cuanto a la co-titularidad de derechos, de manera que si no existe la pluralidad de individuos no existe la comunidad.

También toma en cuenta nuestro ordenamiento legal el concepto de unidad en el objeto, es decir, el derecho de cada comunero es incidental sobre toda la proporción de la cosa o bien, por más pequeña que esta sea. Esto es lo que se conoce doctrinalmente como indivisión.

ORIGEN O NACIMIENTO DE LAS COMUNIDADES

El inicio de la situación comunitaria puede tener su origen en:

a) Un hecho o una situación accidental y temporal (incidental), como por ejemplo; una comunidad hereditaria.

b) De un hecho voluntario o de la voluntad de los particulares (Convencional); en tales casos consideraremos la compra de un bien mueble o inmueble hecha conjuntamente por varios sujetos, de disposiciones incluidas en los contratos, y el matrimonio.

c) De la voluntad de la Ley (Legal) como por ejemplo; la comunidad de bienes entre concubinos.

DURACION DE LA COMUNIDAD

Aunque en nuestro Derecho, la comunidad dista mucho de presentar los inconvenientes de la propiedad mancomunada y tiene un régimen de administración más ágil que el establecido en el Código Napoleónico, nuestro legislador la considera como una forma poco eficiente de ejercer el derecho y por tal razón la trata como una situación que no goza del favor de la ley y a la que, es deseable poner fin. Sin embargo no llega a establecer un límite de duración de la misma, de modo que y es importante destacarlo que la comunidad no se disuelve nunca por el solo transcurso del tiempo por prolongado que este sea.

Dentro de ese orden de ideas, el legislador ha establecido con el carácter de regla general que: “A nadie puede obligarse a permanecer en comunidad y siempre puede cualquiera de los participes demandar la partición” (art 768 C.C.).

La regla indicada tiene a su vez excepciones

1. No rige en el caso de las comunidades organizadas por la ley para un fin preciso mientras subsista la finalidad. Tal es el caso, por ejemplo de la comunidad conyugal.

2. “No podrá pedirse la división de aquellas cosas que de dividirse, dejarían de servir para el uso a que están destinadas” (art. 769 C.C). Tal es el caso de las indivisiones forzosas y perpetuas de las hemos trato de tratar infra en otro capítulo.

3. “Es válido el pacto de que se deba permanecer en comunidad por un tiempo determinado (pacto de indivisión), no mayor de cinco años” (art. 768 C.C.). En todo caso, si el pacto excede de cinco años no es nulo que se reduce a los cinco años. Por lo demás, nada obsta para que los comuneros convengan en prorrogar el plazo o renovar el pacto cuantas veces quieran mientras no incurran en fraude a la ley.

4. Por otra parte, el testador puede prohibir la partición de la herencia cuando al menos uno de los herederos sea menor de edad hasta un año después de que el menor o todos los menores si fuesen varios, hayan llegado a la mayoridad. Sin embargo, aun en este caso prevé la ley que el juez cuando lo exijan graves y urgentes circunstancias, puede permitir la partición prohibida por el testador (art 1067 C.C)

RÉGIMEN DE LA COMUNIDAD

La comunidad de bienes se rige por las disposiciones del Código Civil, a falta entre los comuneros o de disposiciones especiales (art 759 C.C.) En tal virtud existe una prelación entre las normas llamadas a regir la comunidad: En primer lugar, está el pacto entre los coparticipes; en segundo término, las disposiciones especiales y por último las disposiciones generales del Código.

El pacto entre los comuneros (en caso de existir) prevalece sobre las demás normas aplicables a la comunidad excepción hecha de las normas legales que sean de orden público.

Las disposiciones especiales aplicables al tipo de comunidad de que se trate puede ser normas del propio código civil( como son las que regulan la comunidad de bienes en el matrimonio) o de leyes especiales como, por ejemplo, la ley de propiedad horizontal .En ambos casos prevalecen las disposiciones generales del Código Civil en materia de comunidad.

Las disposiciones generales del Código Civil (Título IV del libro I) son aplicables en ausencia absoluta de las normas preferentes señaladas (cuando no hay pacto entre comuneros ni disposición especial para el tipo de comunidad de que se trate) y también para llenar los vacíos que tengan esas normas preferentes.

CLASES DE LA COMUNIDAD

La comunidad puede ser:

• Originaria o Derivativa: la primera supone el nacimiento de derecho, para una pluralidad de sujetos, con prescindencia de un nexo generador de la situación comunitaria (así en la hipótesis de adquisición de la copropiedad mediante la posesión útil cumplida por varios sujetos durante el tiempo requerido para la consumación de la usucapión, por ejemplo). La Comunidad Derivativa tiene su origen en un acto ínter-vivos (donación, venta) o mortis causa (herencia, legado).

• Ordinaria: si se observa el derecho especial de pedir la división de la cosa; o forzosa, en caso de que la naturaleza de la cosa (o eventualmente, un pacto de indivisión) se oponga a la partición.

• Incidental: si toma su origen en hechos o actos extraños a la voluntad de los participes (comunidad hereditaria, por ejemplo); o Convencional cuando surge por acuerdos voluntarios de los Intervinientes en la situación comunitaria. Esta ultima especie se regula por pactos que ellos adopten, de conformidad

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