La Propiedad Horizontal

1. DEFINICION

La Propiedad Horizontal es el sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal un edificio a conjunto, construido o por construirse.

Esto quiere decir, que estará sometido al Régimen de Propiedad Horizontal todos lo que se encuentre al interior de un edificio o conjunto de inmuebles como locales, bodegas, oficinas y viviendas de uso comercial, industrial, residencial o mixto, que hacen parte de un mismo desarrollo inmobiliario conformado que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros.

Los dueños de cada zona privada o de dominio particular, siguen siendo dueños de su zona privada, pero se les llama copropietarios.

1. LEY QUE REGULA EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

La norma superior que regula el tema es la Ley 675 de 2001 o Régimen de Propiedad Horizontal, Ley que regula la concurrencia de derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.

Seguidamente y ajustado a lo que dice la Ley 675 de 2001, está el Propio Reglamento de Propiedad Horizontal que hacen y aprueban los mismo copropietarios, también llamados los Estatutos de la Copropiedad, en el cual, ellos mismos, se auto regulan susderechos y obligaciones específicas frente al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, o sea, determinan por ejemplo, que zonas de uso común pueden ser usadas exclusivamente por cada copropietario o zonas comunes como salones, pasillos, usos y prohibiciones de inmuebles, valor de expensas comunes, tenencia de mascotas, etc.

1.1 CONSTITUCION DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Artículo. 4° Constitución. “Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta Ley”.

Es decir, De igual manera es de anotar, que al hacer la inscripción de la constitución de la Propiedad Horizontal, dicha información será también incorporada en la Matrícula Inmobiliaria de cada uno de los inmuebles privados que hacen parte del Edificio o Conjunto. De tal manera que el dueño de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal que solicite a la oficina de Instrumentos Públicos de su ciudad un Certificado de Matrícula Inmobiliaria o Certificado de tradición, observará una anotación en la que aparece que dicho bien, está sometido al Régimen de Propiedad Horizontal

1.2 COEFICIENTES DE PROPIEDAD

ARTÍCULO 25º. OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS. Todo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley. Tales coeficientes determinarán: 1.- La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del edificio o conjunto. 2.- El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. 3.- El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el reglamento.

1.3 CONTRIBUCION EN LAS EXPENSAS COMUNES

ARTÍCULO 29º. PARTICIPACION EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal. Para efecto de las expensas comunes, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. En la escritura de trasferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes, expedido por el representante legal de la copropiedad. En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad. PARÁGRAFO 1º. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda. PARÁGRAFO 2º. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto, se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común. PARÁGRAFO 3º. En los edificios residenciales y de oficinas, los propietarios de bienes de dominio particular ubicados en el primer piso no estarán obligados a contribuir al mantenimiento, reparación y reposición de ascensores, cuando para acceder a su parqueadero, depósito, a otros bienes de uso privado, o a bienes comunes de uso y goce general, no exista servicio de ascensor. Esta disposición será aplicable a otros edificios o conjuntos, cuando así lo prevea el reglamento de propiedad horizontal correspondiente

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