PROPIEDAD HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL.

                        El nuevo CCyCN, con vigencia a partir del 1º de Agosto del año 2015, deroga, entre otras, expresamente la Ley Nº 13.512 de Propiedad Horizontal y consecuentemente con ella, la Ley Nº 19.724 que establecía el Régimen de Prehorizontalidad.

Concepto: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. El código Civil y Comercial de la Nación consagra a la propiedad horizontal como un nuevo derecho real en su art. 1887 inc. C y 2037, dando fin a la discusión existente en doctrina acerca de la naturaleza jurídica de este derecho.

Artículo 2037: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

                        La denominación “propiedad horizontal” ha sido criticada por parte de la doctrina y se han propiciado otras como “propiedad por pisos o por departamentos”, en virtud de que pueden afectarse a este régimen los distintos pisos de un edificio, los departamentos en un mismo piso y también los departamentos de una sola planta supuesto este en el que no existe propiamente división “horizontal”. No obstante, “propiedad horizontal” resulta una denominación generalizada, cuya objetivo es marcar la diferencia con el derecho real del dominio “vertical”. Bajo el régimen de propiedad horizontal, el edificio se divide en dos partes bien diferenciadas, la privativa es aquella sobre la cual cada propietario tiene un derecho exclusivo, que debe contar con independencia funcional y salida a la vía publica, en cambio las partes comunes, consisten en cosas de uso comunitario o indispensable para la seguridad del edificio. Ambas partes constituyen un todo inescindible.

                         El reglamento pude prever la existencia de unidades funcionales y complementarias. Estas últimas se encuentran previstas en el artículo 2039 cuando establece que la propiedad de la unidad funcional puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirlas. Como sigue la suerte de la cosa principal, solo pueden pertenecer a titulares de unidades funcionales.

                        El objeto del derecho real de propiedad horizontal consiste en un inmueble edificado. Respecto del destino de los distintos departamentos, puede consistir no solo en la vivienda de los ocupantes, sino otros destinos diversos, tales como oficinas, cocheras, bauleras, etc.

                        El código Civil y Comercial ha previsto que los conjuntos inmobiliarios deben someterse  a la normativa de propiedad horizontal, a la que califica como especial y está prevista en el art. 2075.

Reglamento de Propiedad Horizontal

                         Es el cuerpo normativo que regula más directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal.

                         En cuanto a su naturaleza, puede ser considerado como un contrato plurilateral de organización, en la medida que regula la actividad consorcial y al mismo tiempo, crea el estado horizontal por el cual surge el derecho real y establece una relación entre los propietarios, el edificio y su terreno, lo que tiene injerencia directa sobre el uso y goce de estos. Las partes o copropietarios pueden convenir en el reglamento cuanto deseen para establecer las relaciones entre sí. De modo que el reglamento constituye una verdadera ley para los copropietarios, a la que deben ajustarse.

                         El sistema de propiedad horizontal combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores del edificio y un derecho común sobre otros, determina una vinculación jurídica entre el consorcio y terceros ajenos a él. El artículo 2038 dispone que al constituirse el consorcio de copropietarios deberá acordarse y redactarse el señalado reglamento.

                         Tal reglamento posee, para quienes han adherido a él, el mismo valor que tendría si hubiera sido dictado por todos los consorcistas. En ese orden pueden considerarse invalidas las clausulas mediante las cuales el vendedor ha asegurado prácticamente la imposibilidad de reformar el reglamento con el sistema de votación que asegura el predominio en la asamblea. También la limitación de la reserva por tiempo indeterminado sobre la explotación comercial de la medianera o sobre la administración del inmueble.

                        La modificación del reglamento debe ser resuelta por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios (artículo 2057).

Consorcio de propietarios

                        Es el conjunto de todos los copropietarios de unidades funcionales. La doctrina discrepaba acerca de la personería jurídica del consorcio. Hoy está expresamente consagrada en los artículos 148 inc. H y el 2044, el primero lo consagra como persona jurídica privada y el segundo expresa que “la personalidad jurídica se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.”

                        Como toda persona jurídica el consorcio tiene órganos que son: la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

Asamblea de copropietarios

                        La asamblea es un órgano deliberativo del consorcio y consiste en la reunión de los copropietarios para un fin predeterminado y a efectos de resolver los asuntos de interés común. Las facultades de la Asamblea se enumeran en el artículo 2058, entre las que se incluyen de forma novedosa las de despedir y contratar personal y resolver sobre todas las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios si lo hubiere. Existen dos tipos de asambleas: las ordinarias, que se reúnen periódicamente para tratar las cuestiones normales de la vida consorcial, y las extraordinarias, que se convocan para debatir asuntos especiales, como la modificación del reglamento o la remoción del administrador. La ley prevé la posibilidad de autoconvocatoria para deliberar (art. 2059) en cuyo caso las decisiones serán validas si el temario a tratar se aprueba por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Incluso en el mismo artículo se admite que las decisiones tomadas por voluntad unánime de los propietarios sean validas aunque no se hayan reunido en asamblea.

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