Propiedad HORIZONTAL.

PROPIEDAD HORIZONTAL Art 125 de la ley 27157

1. NOCIONES GENERALES

1. Breve Reseña Histórica

1. En la Edad Antigua

Aunque la propiedad horizontal es una institución relativamente moderna, no ha sido desconocida por algunos pueblos antiguos. Si bien no muy difundida, parece indudable, a través de documentos y testimonios, que se practicó en alguna medida en la antigua Caldea, en Egipto y en Grecia. ^[1]

Como prueba de la existencia de la propiedad horizontal en la época babilónica, se cita un acta de Inmeroumm, rey de Sippar (Caldea) que se remonta a unos 2000 a.C. en tal acta consta la venta de la planta baja de una casa mientras que el piso superior quedaba bajo el dominio del vendedor. De igual modo se conoce que en Asia Menor, se dice que la división de casas por pisos fue conocida especialmente en algunas localidades del Asia Menor, como Cesarea y Ascalón. Un documento de la época^[2] se refiere repetidamente a los diversos derechos de dominio que se tienen sobre los diferentes pisos de una misma casa, hecho que permite suponer que se tuviera conocimiento de la institución.

ROMA

La doctrina no ha sido unánime respecto a la existencia de la propiedad horizontal en el derecho romano.

Una corriente sostiene que, si hubo propiedad horizontal, para lo cual cita el texto de Dionisio de Halicarnaso quien en su Antiquitatum Romanorum reseña la experiencia de dos o más personas que previamente a la construcción de una casa habían acordado la repartición para cada uno de los pisos de manera independiente. Esto se reafirma puesto que durante la Republica se construyeron edificios llamados insulae y domus, en los cuales habitaron plebeyos y patricios respectivamente. Las insulae formaban grandes edificios de varios pisos divididos por planos horizontales, en los que se albergaba casi a la totalidad de la población. Otros sostienen no se puede hablar de la institución de propiedad horizontal, debido que el concepto de propiedad, se traducía en los principios “superficie solo cedit et inaedificatio”, por virtud de los cuales, quien era dueño del suelo lo era también de la superficie.

1. En la Edad Media

Durante esta etapa el derecho de superficie, figura estrechamente vinculada a la propiedad horizontal, tuvo alta difusión debido a la imposibilidad de realizar construcciones verticales dentro de las ciudades amuralladas que ofrecían poco espacio para la construcción. De ahí que durante esta época, en algunas ciudades francesas como Grénoble, Rennes, Nantes y en países como Alemania, Italia y Suiza existieran las construcciones cuyos pisos correspondían a diferentes propietarios.

1. En la Edad Moderna

Así como sucedió en los órdenes político, jurídico, económico y social, la Revolución Francesa marcó el inicio de la concepción moderna del derecho de propiedad. La propiedad de casas divididas horizontalmente fue contenida en leyes fundamentales y fue recogida en el Código de Napoleón de 1804 en el artículo 664. A partir de entonces se marcaron tres tendencias legislativas: la de las legislaciones que prohibían el régimen de propiedad horizontal; la de aquellas que lo admitían y regulaban, siguiendo el criterio del Código Francés y la de aquellas legislaciones que guardaron silencio sobre su permisibilidad.

La corriente legislativa favorable a la institución fue generalizándose con el paso del tiempo a medida que los países reconocían las ventajas que conllevaba la implantación del régimen de propiedad horizontal en sus ordenamientos jurídicos.    

En Perú tenemos antecedentes legales como en Código Civil de 1936, regulaba los pisos de edificios que pertenecían a propietarios diferentes. En 1946 se dio la primera ley de Propiedad Horizontal, la Ley N° 10726.

Luego el decreto ley N°22112 derogó a la Ley N° 10726 y estableció el régimen de propiedad horizontal y está ley fue derogada por la vigente ley, que es la Ley N° 27157.

1. Importancia

La explosión demográfica que está presenciando el mundo contemporáneo ha venido acompañada de otro fenómeno no menos intenso: la concentración masiva de la población en las grandes ciudades. En ellas y muy particularmente en los barrios de mayor densidad, la vivienda horizontal es un anacronismo dado el elevadísimo costo del terreno.

Afrontar una construcción de varios pisos es hoy inalcanzable para muchas personas que, en cambio, reunidas, pueden hacerlo. El acceso a la propiedad privada de la vivienda es un importante factor de estabilidad social; no es ésta, por cierto, una de las menores ventajas del sistema.

Y si bien es verdad que la convivencia forzosa en un mismo edificio con personas extrañas suele ser fuente de rocas y disgustos, lo cierto es que en la práctica el sistema de desenvuelve en la gran mayoría de los casos sin graves inconvenientes y con grandes ventajas.

La propiedad horizontal está definitivamente incorporada al mundo moderno.

Su importancia radica en que la propiedad horizontal permite que muchas personas y familias vivan en mismo lugar, puesto que la población está concentrada las zonas urbanas y hay poco espacio para construir verticalmente, por lo cual la propiedad horizontal permite que las personas puedan adquirir una propiedad.

1. Naturaleza Jurídica

La propiedad horizontal es una institución compleja y no es fácil desentrañar su naturaleza jurídica. Ello explica los esfuerzos de los juristas por intentar una explicación satisfactoria. Expondremos a continuación las principales teorías:

a) Derecho de superficie. Algunos autores, en su afán de vincular las nuevas instituciones al Derecho Romano, han sostenido que la propiedad horizontal es, en esencia, un derecho de superficie, pero obviamente la asimilación es imposible. El derecho de superficie consiste en desdoblar al dominio de tal forma que el superficiario tiene derecho a plantar, cultivar el suelo, edificar y levantar construcciones a condición de no causar perjuicio al dueño del suelo, que a su vez tiene el derecho de realizar construcciones subterráneas siempre que no perjudique los derechos del superficiario. Fácil es advertir que hay un mundo de distancia entre una institución y otra. Los dueños de los departamentos son también dueños, en condominio con los restantes propietarios, del suelo. De tal modo que la propiedad de la superficie no está separada de la propiedad del edificio. Por lo demás, el complejo de derechos y obligaciones que tienen los propietarios en la propiedad horizontal, nada tiene que ver con el viejo derecho de superficie.

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