METODOS DE VALUACION INMOBILIARIA.

En nuestro país se utilizan tres tipos de métodos para realizar valuaciones inmobiliarias:

 1.- Método de costos.

2.- Método de comparación de mercados.

3.- Capitalización de renta.

El primero de ellos (método de costos) también es conocido como método directo, y tiene como base principal que un comprador no pagará más por inmueble, que lo que le costaría construir uno parecido. Este método lo que requiere es saber el precio unitario de todos los elementos que forman parte del inmueble, al final se realiza la sumatoria de todos estos valores obteniendo una cifra “sub total”, por así llamarlo, aunque lo correcto es “costo de reproducción”; teniendo esta cifra se suma a ello el costo del terreno y se obtiene finalmente el valor total de la propiedad.

Los pasos para realizarlo son:

1. Se debe estimar el valor del terreno, suponiendo que este estuviese libre y listo para ser trabajado, esto se hace en base a las tablas de valores catastrales y se debe comparar con bienes cercanos y parecidos.
2. Estimar el costo que tiene la construcción actualmente y costo de las mejoras, esto se puede realizar de dos maneras distintas: el costo de reproducción y el costo de reposición. En ambos casos se pueden utilizar los métodos de metros cuadrados, método de precios unitarios o el método de los materiales.
3. También se debe estimar la depreciación del inmueble que puede ser generada por falta de funcionalidad (mala distribución de espacios), por condiciones negativas externas a la propiedad pero que afecten directamente a ella (mucho ruido, tráfico etc) o por el deterioro físico.
4. Teniendo la estimación de la depreciación, esta se resta al costo estimado que se tenía de construcción y mejores del sitio.
5. Una vez restada la depreciación, a esa cifra debe sumarse el valor del terreno y el resultado será el valor final de la propiedad.

El segundo método (método de comparación de mercado), es el cual se obtiene la estimación del valor de la propiedad comparándola  con 3 o 4  propiedades de similares condiciones que hayan sido vendidas recientemente o que estén en venta. Cada propiedad comparada debe ser cotejada con la propiedad sujeto de estudio, y los precios son ajustados por todas las características distintas, de acuerdo a los siguientes factores:

• Fecha de Venta: si existen cambios económicos entre la fecha de venta de la propiedad comparable y la fecha del avalúo, se debe ajustar el precio.
•  Localización: se puede necesitar un ajuste por diferencias en su ubicación, ya que el precio puede variar de un vecindario a otro.
•  Características Físicas: pueden ser edad del inmueble, o la ausencia, presencia o mejoras de espacios como (garaje, numero de cuartos, metros cuadrados de construcción etc.)
• Términos y Condiciones de Venta: esto se torna importante cuando la venta no es financiada pro un procedimiento normal de crédito.
•  Precio de Venta: es de suma importancia para tener una base de donde partir en el momento de obtener el precio de venta del sujeto de estudio.

Una vez analizadas todas éstas características de las propiedades comparables, existen dos formas de obtener el valor por este método.

La primera de ellas consiste en asignar un valor monetario a las diferencias entre cada propiedad comparable y la propiedad sujeto, es decir: Cuando las mejoras existen en la propiedad sujeto y no en la comparable, se suman al precio de venta de la comparable. Por el contrario, se restarán al precio de venta de la propiedad comparable si cuenta con mejoras que no existan en la propiedad sujeto.

La segunda forma consiste en aplicar los factores de eficiencia a cada propiedad comparable, aunque esta vez se utilizarán en su forma inversa, es decir, dividiendo uno entre el factor. Así continuamos con el principio de la forma anterior. Cabe mencionar que sólo se deberán aplicar los inversos para los factores de terreno, ya que los de construcción (edad y conservación) se tomarán en cuenta para la depreciación del inmueble estudiado. Finalmente, se obtiene un promedio de los precios de venta castigados o premiados por los factores de eficiencia.

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