Promesa De Compraventa

Promesa de Compraventa

Mucho se ha hablado respecto de los contratos de promesa y, específicamente en relación al contrato de promesa de compraventa, como por ejemplo se han planteado las siguientes interrogantes: basta con un acuerdo verbal para que nazca una obligación?, se puede establecer una indemnización para el caso que no se cumpla lo pactado?, etc. Éstas y otras dudas serán contestadas a continuación:

contrato de promesa de compraventa

Nuestro Código Civil establece los requisitos que debe cumplir todo contrato de promesa (no solo contrato de promesa de compraventa) para que pueda tener valor en la vida del Derecho, los cuales son los siguientes:

1.- Debe constar por escrito.

Al celebrar la promesa las partes deben considerar un consentimiento expreso, el cual puede ser incluso por documento separado en el caso que exista un mandato para celebrar el contrato de promesa.

Lo importante al escriturar el contrato de promesa es que se señale la calidad de tal y que las obligaciones quedaran pendientes.

2.-Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.

Esto es, que en el contrato de promesa de debe excluir prometer celebrar contratos prohibidos por las leyes, como por ejemplo: Prometo vender un bien que se encuentra fuera del comercio humano, como la luna, el sol, etc. Por otro lado, existen prohibiciones de celebrar promesas establecidas en la Ley General de Urbanismo y Construcción.

3.-Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.

La promesa se fija normalmente con plazo de cumplimiento, puesto que ello le da certidumbre a la celebración del contrato prometido.

4.-Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.

Por lo tanto, en el contrato de promesa se debe señalar al menos lo siguiente: partes del contrato de compraventa prometido, contraprestaciones de las partes.

En el evento que se trate de la promesa de compraventa de un inmueble, éste debe ser individualizado, como asimismo, se debe especificar los datos de inscripción del bien en el Conservador de Bienes Raíces.

Finalmente es posible establecer dentro de las cláusula del contrato de promesa una indemnización para el caso que una de las partes no cumpla con lo estipulado.

El contrato de promesa

Por Álvaro Césped Reyes en Derecho Inmobiliario

I. La promesa de celebrar un contrato

El contrato de promesa se encuentra regulado en el artículo 1554 del Código Civil. Doctrinariamente se le define como “aquel por el cual las parte se obligan a celebrar un contrato determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición”, cumpliéndose con todos los requisitos que establece el mencionado artículo 1554.

De la definición anterior distinguimos dos contratos: a) un contrato definitivo, que es el que se celebra cumpliendo con la obligación “de hacer” originada en el contrato de promesa o contrato preparatorio, y b) el contrato preparatorio del cual nace esta obligación de hacer que consiste en suscribir, dentro de un plazo o en el cumplimiento de una condición, el contrato definitivo. De esta manera, el contrato definitivo es el objeto del contrato de promesa. Así, el contrato de promesa tiene por fundamento relevante generar una obligación de hacer, específicamente, una obligación de celebrar en el futuro, cierto o incierto, un acto jurídico, sea unilateral o bilateral. Si el contrato prometido es unilateral, la promesa también lo será.

II. Características del contrato de promesa

• Es un acuerdo de voluntades, en que nacen para ambas partes obligaciones recíprocas, sujetas a las normas legales contenidas en el Libro IV del Código Civil.

• La celebración del contrato prometido queda aplazada para el futuro y el contrato de promesa es sólo su antecedente, por lo que no puede existir en unión con el contrato prometido.

• La finalidad o destino de la promesa es celebrar otro contrato.

• El efecto único de la promesa es el surgimiento del derecho a exigir la celebración del contrato prometido y, en consecuencia, solamente da origen a una obligación de hacer.

• El contrato de promesa es siempre solemne, porque debe constar siempre por escrito.

El contrato de promesa, no obstante ser un contrato preparatorio, es un contrato principal -al igual que el contrato definitivo- ya que de conformidad al artículo 1442 del Código Civil, subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención. No es un contrato dependiente ni tampoco un contrato accesorio, por cuanto su existencia no está supeditada a la de otro contrato principal ni tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal.

El contrato de promesa siempre crea una obligación de hacer; en cambio el contrato prometido puede dar origen a una obligación de dar, hacer o no hacer. Como consecuencia de lo anterior, el contrato de promesa es siempre de naturaleza mueble (artículo 581 del Código Civil) aun cuando lo prometido sea la celebración de una compraventa de inmueble.

III. Requisitos del contrato de promesa

Además de los requisitos generales de todo acto jurídico, el contrato de promesa, para su validez, requiere cumplir con los requisitos de forma y de fondo que establece el artículo 1554. La omisión de cualquiera de ellos acarrea la nulidad absoluta del contrato. Los requisitos son los siguientes:

• 1° Que la promesa conste por escrito. Aun cuando el contrato prometido sea consensual, la promesa de contrato debe constar por escrito y es por ello que este contrato es siempre solemne. Basta un instrumento privado; no es necesario que conste en instrumento público, sin perjuicio de que se prometa la celebración de un contrato que para su validez deba otorgarse por escritura pública.

• 2° Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. La jurisprudencia, aclarando el sentido de esta norma, ha dicho que la ineficacia a que se refiere el artículo 1554 dice relación directa con los requisitos intrínsecos del contrato que se pretende celebrar y no con las formalidades a que debe someterse para que tenga pleno valor legal. Así, no sería eficaz el contrato prometido que tenga un objeto o causa ilícita; como aquel en que se promete una compraventa entre cónyuges no separados judicialmente.

• 3° Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato prometido. Esta circunstancia se ha establecido para que los contratantes sepan cuándo deberá cumplirse el contrato prometido y no queden ligados contractualmente

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