Variables Externas Valuación Inmobiliaria

Variables Externas Valuación Inmobiliaria

VARIABLES EXTERNAS

LOCALIZACION

La ubicación general de la colonia o zona se determina respecto de las colonias o

zonas que colindan con esta, con el centro de Ia ciudad, o zona de comercio más

importante, indicando su localización y haciendo referencia en los puntos cardinales, así

como sus distancias aproximadas y tiempo de transportación.

USO DEL SUELO

Es el uso que actualmente tiene Ia colonia o zona en estudio así como las

colonias y zonas circundantes. Este se establece en el Plan Director de Desarrollo

Urbano del lugar. Si el uso del suelo es de tipo Ecológico o de Reserva Territorial se debe

de indagar específicamente los alcances, limitantes y usos permitidos para las posibles

construcciones.

FUNClONES URBANAS

Se debe de tener el conocimiento de los proyectos que la autoridad local, estatal y

federal tenga para el inmueble en estudio ya que generalmente influyen en las zonas

cercanas:

- Vialidad

- Rectificación de cauces o arroyos

- Acueductos

- Colectores de alcantarillado

- Drenaje pluvial

- Edificios públicos o privados

- Transporte colectivo

DISTANCIA A CENTROS DE TRABAJO

Para la colonia o zona habitacional en estudio influyen la distancia y tiempo de

recorrido a los principales Centros de trabajo (centros administrativos. industriales, etc.)

SERVICIOS PUBLICOS

Indagar los servicios públicos con que cuenta la colonia o zona de estudio debiendo

aclararse si carece de alguno de ellos, sin dejar de tomar en cuenta si sus dimensiones

son adecuadas.

TRANSPORTE

lndagar los tipos de transporte colectivo que existen en la colonia o zona de estudio así

como su destino (Centro de la ciudad, principales centros de trabajo, comercio,

educación, recreación ).

PORCENTAJE DE CONSTRUCCION.

Deben observarse las construcciones de la colonia o zona que nos interesa,

así como las de las colonias localizadas entre esta y el centro de la ciudad. Es

importante si en el recorrido de acceso hacia la colonia:

Esta construido o despoblado,

si existen lotificaciones o son terrenos baldíos,

el uso de construcción predominante,

el estrato socioeconómico de los habitantes

Si en la colonia o zona en estudio no es uniforme el núcleo o núcleos de construcción

existente, sé determinara:

el porcentaje de construcción de la zona

el porcentaje de construcción de la manzana

el porcentaje de construcción de la acera del lote en estudio.

El porcentaje de construcción deberá calcularse en base a la longitud edificada

con respecto a la longitud de la manzana, Otro criterio es el definir el porcentaje de

construcción con respecto al número de los lotes edificados en la acera de esa manzana.

Ambos criterios solo en el caso de que todos los lotes tengan igual medida en el frente.

Debe indagarse para cada zona las disposiciones que la autoridad establece respecto al

porcentaje de construcción permitido en el interior del lote ya sea en uno o varios niveles.

TIPOS DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE.

Verificar en la colonia o zona el tipo de construcción existente y acabados, tomando en

cuenta lo siguiente:

si es de tipo unifamiliar o multifamiliar

si son casas de uno o mas niveles

si son edificios departamentales o de oficinas y el número de pisos

si son comercios o bodegas

si hay industrias

Se deberá describir en cada caso la calidad de la construcción y sus acabados.

DENSIDAD DE POBLACION.

Es importante conocer el número de habitantes por hectárea que establece la

Secretaría de Desarrollo Urbano de la localidad para ese tipo de zona habitacional, ya

que con respecto a este índice es como sé determina la densidad de población de la

colonia o zona.

- Nula

- Escasa

- Normal

- Semidensa

- Densa

En las zonas comerciales se observará si la población flotante es:

- Normal

- Media

- Semidensa

- Densa

CONTAMINACION.

EI estudio de la contaminación del medio ambiente es de gran importancia, define

en gran parte la preferencia o deseabilidad de los terrenos de una colonia o zona, sea

para uso habitacional o comercial, la contaminación puede ser:

Gases tóxicos de la combustión de los vehículos particulares, camiones de servicio

urbano o de pasajeros, humo de las industrias, olores desagradables, ruido de talleres o

fabricas, polvos.

VIALIDAD.

Se considera las avenidas principales de acceso al centro de la ciudad a la colonia

o zona de estudio, tomando en cuenta los anchos de las mismas, el número de carriles, si

es de uno o dos sentidos. debiendo indagarse la importancia que tiene esta arteria dentro

del conjunto vial de la ciudad. Para las avenidas se observa si la circulación es continua,

cuenta con pasos a desnivel o es lenta.

EQUIPAMIENTO URBANO.

Deberá indagarse con que equipamiento urbano instalado cuenta la zona de estudio.

- Escuelas públicas, privadas y nivel académico.

- Jardines de niños

- Hospitales públicos o privados

- Clínicas del IMSS y del ISSSTE

- Centros comerciales y culturales

- Museos

- Plazas y parques

- Centrales camioneras

- Gasolineras

CLASIFICACION DE ZONA.

Para la colonia o zona en estudio se define si el uso de construcciones existentes

Es habitacional, comercial, de bodega, talleres, industrial o de tipo mixto.

En cada caso debe apreciarse la categoría de las construcciones, sus acabados y

Número de niveles, clasificándose de la siguiente manera:

Uso Habitacional

- Lujo

- Semilujo

- Residencial

- Media

- Antigua

- Interés Social

- Popular

- Autoconstrucción

- Conjunto habitacional

- Edificios departamentales

- Condominios.

Industrial

- Industrial

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