ESTUDIO DE MERCADO

EL IMPUESTOSOBRE INMUEBLES URBANOS

Es un tributo municipal que se genera por la propiedad o posesión de terreno y construcciones ubicados dentro del perímetro municipal urbano y que estén dotados de servicios públicos por parte del municipio.

Este tributo grava la propiedad inmobiliaria, es decir, todos los bienes inmuebles que se encuentre en el área que, por Resolución Especial del Concejo Municipal sea declarada como urbana. Es uno de los más importantes para los municipios en la generación de ingresos propios, el cual de ser explotado apropiadamente coadyuvaría a la obtención de ingresos que se revertirían de manera inmediata en inversión, beneficiando a la comunidad.

CARACTERÍSTICAS DEL IMPUESTOSOBRE INMUEBLES URBANOS

1. El impuesto sobre los inmuebles urbanos es típicamente local, ya que tiene vigencia en la jurisdicción de un determinado Municipio, así mismo, se refiere a la vinculación física del bien que es la materia imponible del tributo, es decir, Los bienes inmuebles por su naturaleza, que están sembrados o fijados en el suelo y son inseparables de él. Tal como lo define la doctrina venezolana, son aquellos que no se pueden transportar, cambiar de un lugar a otro por sí solos ni por otra fuerza exterior.

2. Es un impuesto directo que no se puede trasladar, que incide directamente al propietario del bien inmueble gravado.

3. Es real, ya que se paga de acuerdo al valor del bien inmueble grabado, sin tomar en cuenta la situación económica personaldel contribuyente, debido a que se centra en las cualidades del inmueble.

4. Es un impuesto al Capital y no un tributo sobre la renta inmobiliaria, no obstante que algunos expertos en finanzas públicas hayan considerado que en forma indirecta busca gravar dicha renta. De modo que, dentro de la clasificación tradicional que divide a los tributos según su objeto, es decir, según que graven la renta, el patrimonio o el gasto, está claro que el impuesto sobre inmuebles urbanos es un tributo al patrimonio, en cuanto éste significa una manifestación estática de riqueza. Es el único impuesto al capital en materia municipal. Es la excepción, ya que el impuesto al capital es competencia del Poder Nacional.

5. Es Proporcional, ya que la aplicación de la alícuota, va a determinar el valor del impuesto a pagar. El monto a pagar se fija como un porcentaje sobre el valor del inmueble que determine la Oficina de Catastro, según la estimación de los precios de mercado, normalmente calculada por zonas para mantener la generalidad del tributo.

6. Los contribuyentes de este impuesto son los propietarios de los bienes inmuebles gravados.

HECHO IMPONIBLE

El hecho imponible está constituido por la propiedad de los bienes inmuebles de naturaleza urbana ubicada en el ámbito municipal. Es decir, que la capacidad de disponer del inmueble es la manifestación generadora de la obligación tributaria.

El hecho generador del tributo nace entre el sujeto pasivo obligado al pago por poseer la titularidad de un inmueble urbano y la AdministraciónTributaria Municipal, esto revela capacidad de pago y por lo tanto, las personas propietarias de los inmuebles deben contribuir con los gastos públicos municipales.

Sobre este aspecto la jurisprudencia venezolana ha sentado criterio al respecto, dejando asentado que este impuesto directo recae sobre el titular de la propiedad del inmueble gravado.

BASE IMPONIBLE

La base imponible para el cálculo del Impuesto sobre Inmuebles Urbanos se fija según el valor del terreno y el valor de lo edificado, construido e instalado. Estableciéndose así una base imponible constituida por la suma de estos valores, es decir, no se gravan por separado el terreno y la construcción, aplicando la alícuota impositiva que dará el monto del tributo a pagar.

Para determinar el valor del bien es necesario que intervengan funcionarios de la Oficina de Catastro, quienes se encargan de realizar la valuación fiscaly esta suele ajustarse mediante los coeficientes de actualización que se fijan en forma periódica.

En la Alcaldía del Municipio Baruta, por ejemplo, la base imponible para la determinación del impuesto es el valor fiscal del inmueble, con base en los metros cuadrados del mismo, cuantificados conforme a lo establecido en el artículo 16 de su Ordenanza. Para obtener dicho valor fiscal, se tomará como referencia un monto equivalente al ochenta por ciento del valor promedio de mercado, según el sector en que estén ubicados los inmuebles, calculado en Unidades Tributarias.

El valor promedio de mercado será el fijado en la Planta de Valores que forma parte integrante de la Ordenanza y será actualizada cada dos años, que resulta de una muestra representativa de operaciones de compra-venta, registradas en el período de un año en las correspondientes Oficinas Subalternas de Registro Público.

La base de cálculo del Impuesto sobre Inmuebles Urbanos, está limitada al valor real del inmueble y no sobre el valor contable que le haya asignado el propietario del bien, ya sea por voluntad propia para el aumento de capital de una empresa o acatando pautas tributarias nacionales.

SUJETOS DEL TRIBUTO

Son los que intervienen en la determinación tributaria, se clasifican en:

1. Sujeto Activo. Es el Municipio en cualquiera de sus formas, por estar investido de la potestad tributaria para crear y percibir este tributo.

2. Sujeto Pasivo. Los sujetos pasivos son las personas naturales o jurídicas propietarias de inmuebles en su condición de titulares de ese derecho, siendo éstos los contribuyentes obligados al pago del impuesto y al cumplimiento de las disposiciones establecidas en la respectiva Ordenanza.

DETERMINACIÓN

El cálculo de este impuesto es realizado por la Dirección de Catastro del Municipio mediante el uso de tablas valorativas de la construcción, según el uso de la construcción (viviendas unifamiliares, multifamiliares, unidades comerciales, industriales) y la planta de valores de la tierra que consiste en un plano de la ciudad en cuestión, en su área urbana, que varían de acuerdo a los valores de mercado, el uso de zonificación, servicios públicos, etc. Estos instrumentos de valoración son actualizados cada cuatro años mediante el Índice de Precios al Consumidor.

Conocido el valor del área de la construcción y de la tierra de los inmuebles, se procede a la valorización fiscal a través de la aplicación de los mencionados instrumentos.

Cuando se trate de predios rurales, los mecanismos de recaudación y control del correspondiente impuesto, son de competencia del Poder Público Nacional, y por tanto serán establecidos mediante la ley nacional relativa a las tierras rurales.

Por lo que respecta a las contribuciones especiales,

...