CONTRATOS TRANSMISORES DEL DOMINIO

CONTRATOS TRANSMISORES

DEL DOMINIO

CONTRATO DE COMPRAVENTA.

La compraventa es el contrato traslativo de dominio por excelencia y el más amplio y general de todos lo que responden a dicha función.

Desde el punto de vista económico llena la función de constituir la forma moderna típica de adquisición de la riqueza, lo cual nos hace reflexionar sobre la importancia relevante que muestra en la vida actual, ya que en su derredor gira, en nuestros días, la apropiación de los bienes, sea jurídica, sea económicamente.

Antiguamente, en el sistema del derecho romano, el contrato que estudiamos no transmitía el dominio, sino únicamente el vendedor se obligaba a entregar una cosa y garantizar la posesión pacífica de ella. Más tarde, en los últimos tiempos del propio derecho romano, tal situación varía y por la entrega real o tácita de la cosa, por ejemplo la entrega de la casa o de las llaves de ésta, se consideraba transmitida la propiedad de aquella.

Estas circunstancias prepararon el camino para las nuevas concepciones del derecho moderno, sobre la compraventa. Así, aun cuando se exigía la entrega material de la cosa –contrato real- se consideraba que el contrato en análisis transmitía el dominio.

Actualmente, podemos afirmar, la transmisión de la propiedad se opera por efecto mismo del contrato, sin que se haga necesaria la entrega material o simbólica de la cosa.

Clasificaremos este contrato como: bilateral, oneroso, conmutativo, consensual, principal e instantáneo. EL concepto de cada una de estas características es conocido de nuestros lectores.

Definimos la compraventa como el contrato en virtud del cual una persona, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, quien se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.

Vemos, pues, que el efecto capital del contrato es la transmisión del dominio de una cosa o de un derecho, el cual se produce por virtud misma de él, de donde resulta ser un contrato consensual, ya que solo es bastante que las partes se pongan de acuerdo en la cosa y en el precio para que exista, sin que se haga necesaria la entrega misma de la cosa o que se llene determinada formalidad.

En la definición dada encontramos un elemento determinante y que es constitutivo de la obligación del comprador; nos referimos al elemento precio, el cual debe ser cierto y cubierto en dinero. En análisis de dicho elemento debemos decir que:

a) Por precio entendemos el valor que se ha fijado ala cosa objeto del contrato, de modo matemático, es decir, de manera precisa y exacta, a fin de que el comprador conozca previamente, cuál será la cantidad que deberá erogar, a fin de obtener la propiedad de la cosa o el derecho que desea adquirir.

b) La calificación que se hace del precio, en el sentido de que éste debe ser cierto, significa que tiene que haber sido fijado de modo determinado; de manera, entonces, que su señalamiento no puede quedar sujeto a contingencias o circunstancias que, siendo desconocidas por de pronto, vinieran posteriormente a servir para determinarlo. Adviértase, sin embargo, que lo anterior no quiere decir que el precio no pueda ser fijado por un tercero, o bien que se tenga en cuenta el corriente en el mercado, etc., cuando así lo decida la voluntad de las partes, ya que en estos casos no se pierde la característica de certidumbre en su determinación.

c) Finalmente, cuando hablamos de que el precio sea en dinero damos a entender que su fijación debe ser hecha en efectivo, pues de lo contrario se desnaturalizaría el contrato y, dejando de ser compraventa, se convertiría en permuta. No obstante lo antes, la ley no es radical en el aspecto que se examina, ya que no exige que la totalidad del precio se cubra en dinero, pues permite la operación mixta, autorizando al comprador a pagar parte del precio en dinero y el resto en especie, a condición de que la cantidad que se entregue en efectivo sea, por lo menos, equivalente a la mitad del valor estipulado como precio de la compraventa.

Aun cuando hemos dicho que el contrato de compraventa es consensual, no escapa a la observancia de ciertas formalidades que deben satisfacer cuando se trata de bienes inmuebles, pues en lo que se refiere a los muebles la ley no establece ninguna. Así, cuando se trata de la compraventa de inmuebles cuyo valor no exceda de $500.00, el contrato puede otorgarse en escrito privado ante dos testigos, ratificándose las firmas respectivas ante la autoridad judicial e inscribirse, después, en el Registro Público de la Propiedad; refiriéndose la venta a inmuebles cuyo valor supere la cantidad señalada antes, el contrato deberá constar en escritura pública pasada ante la fe de un notario público e inscribirse, también, en el Registro Público de la Propiedad. El requisito de registro se encuentra establecido legalmente en beneficio del comprador, a fin de que surta efectos contra tercero y se evite se ejecute al deudor en bienes que ya no le pertenecen, por haberlos enajenados.

Siendo la compraventa un contrato sinalagmático, fácilmente se percatan los lectores que produce obligaciones a cargo de las partes que lo han celebrado, esto es, tanto para el vendedor, cuanto para el comprador.

Las obligaciones principales del vendedor son :

a) Trasmitir la propiedad de la cosa o del derecho; ya hemos dicho que este efecto se produce por virtud misma del contrato y de modo inmediato a causa de su celebración, de lo que resulta que sólo puede vender aquel que es dueño de la cosa, ya que nadie puede trasmitir el dominio de lo que no le pertenece, bien entendido que la venta de cosa ajena es nula.

b) Entregar la cosa vendida; esta obligación fácilmente se entiende y no presenta problema alguno, una vez que nadie tiene derecho a conservar en su poder aquello que ya no le pertenece. Respecto a la forma de entregar la cosa, la doctrina y la ley señalan tres maneras diferentes de verificación: real, cuando es hecha materialmente, poniendo en posesión efectiva de la cosa al comprador; jurídica, es aquella forma en que la cosa no es entregada materialmente al comprador, pero que sin embargo la ley la considera recibida por éste; virtual, es la forma que consiste en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición y en depósito del vendedor.

c) Garantizar la posesión pacífica de la cosa; la garantía de la posesión pacífica obliga al vendedor a responder de las perturbaciones que por actos anteriores a la venta sufriera el comprador. Esto significa que si las molestias que se causan al adquirente son con motivo de actos jurídicos o materiales ejecutados

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