Derechos Reales Sobre Las Cosas Ajenas En La Historia De Roma

8.- LOS DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA

Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un derecho real sobre una cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de garantía.

Entre los primeros tenían a la servidumbre, la enfiteusis y la superficie, los segundos están representados por la prenda y la hipoteca.

8.1.- DERECHOS REALES DE GOCE

8.1.1.- Servidumbres

La servidumbre concede el derecho a usar o disfrutar de una cosa, respetando siempre la propiedad, que solo se encuentra gravada y sufre limitaciones, las cuales estarán al servicio del titular de la servidumbre. En otras palabras al crearse una servidumbre sobre un derecho de propiedad, el propietario estará transfiriendo el ius utendi y el ius fruendi de la propiedad, más nunca el ius abutendi. De esta manera, las servidumbres estarán, según el caso, limitadas ya que el derecho de propiedad subsiste. Por tanto, el derecho real de servidumbre concede facultades precisas y concretas, pero nunca tan amplias como las que otorga la propiedad.

Las servidumbres son derechos reales de goce limitados en su contenido, y se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble en su contenido, y se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble o solo con miras a favorecer a un sujeto determinado. En el primer caso estaremos en presencia de las servidumbres reales o prediales; en el segundo, ante las servidumbres personales.

Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden enajenarse ni heredarse. Las servidumbres prediales son inseparables del inmueble al que favorecen, no importando quien sea el propietario y nunca se podrán transferir independientemente de él; duraran tanto tiempo como este subsista. Por el contrario, las servidumbres personales se extinguen al morir el titular, y el tiempo máximo que pueden durar será el que corresponda a su vida.

A. Constitución y extinción de las servidumbres

Las servidumbres se podían constituir de la siguiente manera:

1) Mancipatio

2) In iure cessio

3) Por reserva, cuando se vendía un inmueble y el vendedor se reservaba una servidumbre sobre él, a favor de otro inmueble que le pertenecía.

4) Por legado

5) Por adiudicatio

6) Por usucapio

7) Por convenio entre los interesados

Las servidumbres se extinguen en los siguientes casos:

1) Pérdida de cualquiera de los inmuebles.

2) Por confusión o consolidación

3) Por renuncia del titular

4) Por el no uso

B. Protección de las servidumbres

La acción que protegía al derecho real de la servidumbre es la actio confessoria, se le otorgaba al titular de cualquiera de las servidumbres en contra de cualquier tercero que impidiera el ejercicio de su derecho, especialmente el propietario de la cosa sobre la cual pesaba el gravamen.

C. Servidumbres reales o prediales

Se ejerce por el titular de un predio sobre un inmueble ajeno, por lo cual será necesario que los predios sean vecinos y los propietarios diferentes.

FUNDO DOMINANTE: Es el que adquiere las ventajas

FUNDO SIRVIENTE: Es el que soporta la servidumbre

SERVIDUMBRE URBANAS: Es todo edificio construido, ya sea en la ciudad o en campo.

SERVIDUMBRE RUSTICA O RURALES:

Todo terreno no construido.

D. Servidumbre personales

1. Usufructo: Derecho de usar y disfrutar una cosa ajena no consumible, ya se mueble o inmueble con la limitación de conservarla en el estado que se encuentra al momento de la constitución de los usufructo.

2. Uso: Es la facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida necesaria para satisfacer los requerimientos propios del usuario.

3. Derecho de habitación: Tiene un uso más limitado; se concreta a la utilización de una habitación específica sin poderla arrendar a un tercero.

4. Operae servorum: Derecho al cual una persona se podía beneficiar de los servicios de un esclavo ajeno, bien fuese se forma directa o bien alquilándolo a su vez.

8.1.2.- LA SUPERFICIE

Es el disfrute sobre las construcciones que se encuentren en un terreno del cual no se es propietario. El derecho real de superficie permite a su titular o superficiario el goce a perpetuidad o por un muy largo tiempo, del edificio construido en suelo ajeno, a cambio de lo cual tenía que pagar una cantidad determinada llamada solarium. El titular de este derecho real tiene el pleno goce de la construcción y, en consecuencia, puede transmitir su derecho por actos entre vivos por testamento.

El derecho real de superficie se podía constituir a título gratuito o a título oneroso, bajo la forma de venta, si el precio o solarium se daba de una sola vez; o bajo la forma de un arrendamiento cuando este consistía en una renta anual.

8.1.3.- LA ENFITEUSIS

El enfiteuta adquiría el derecho a disfrutar una finca en toda su plenitud, obligándose a efectuar un pago

anual, a no deteriorar el cultivo y a notificar al dueño en caso de efectuar un traspaso, pues este gozaba del ius prelationis, si no ejercía debía permitir la venta y cobrar el dos por ciento del precio.

8.2.- DERECHOS REALES DE GARANTIA

A. PRENDA E HIPOTECA

Los derechos reales de garantía consistentes en la prenda y la hipoteca son reconocidos como tales por el derecho pretoriano y tiene como origen la fiducia; a través de la cual el deudor, o un tercero, en su nombre, transmitía una cosa al acreedor, para garantizar el pago de una deuda. La transmisión iba acompañada de un convenio de fidelidad (fiducia) en virtud del cual se consideraba que el objeto entregado para garantizar la obligación no entraba a formar parte del patrimonio del acreedor

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