Analisis del paper Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings

Doing Well by Doing Good? Green Office Buildings

I. Investigación del Paper y su contribución a la literatura.

La pregunta que intenta descifrar el paper es si los proyectos inmobiliarios comerciales con políticas de Corporate Social Responsibility (CSR) bien definidas y agresivas podrían tener un desempeño financiero mayor que aquellos que no las implementan.

Se cree que el análisis es interesante porque los green buildings pueden generar:

a) Mayor productividad laboral: Se cree que un ambiente ecológico dentro del edificio puede reducir costos de salud y de productividad.

b) Mayores primas en los precios: Los arrendatarios que tienen oficinas en green buildings podrían estar generando una imagen corporativa mejor que les permita mejorar la percepción de sus productos y servicios.

c) Mayores valores de propiedades: Se cree que los green buildings tienen una vida económica mayor, en parte por menores riesgos ambientales que reducen la volatilidad del valor. Como el valor es menos volátil, la inversión presenta menos riesgo y aumenta el valor del edificio.

d) Reducción de costos operacionales a largo plazo, por eficiencia energética.

e) Un alza de plusvalía en el valor de mercado de la propiedad.

A nivel de paper y estudios anteriores:

f) No se había analizado el impacto financiero-económico de construir proyectos inmobiliarios ecológicos. Sólo se había evaluado el impacto en sustentabilidad, como materiales y CO2. No había habido consenso sobre el impacto financiero.

g) Proporcionar el primer análisis sistemático del impacto de las prácticas de construcción ambientalmente sostenibles sobre los resultados económicos medidos en el mercado.

h) Investigar la relación entre inversión en eficiencia energética en el diseño y la construcción y el efecto sobre la renta y el precio de venta.

II. Descripción de la muestra.

Se usaron dos muestras para este estudio las que están comprendidas por dato de rentas y precios de venta de los edificios considerados ecológicos.

La muestra de renta está descrita por:

8183 observaciones (edificios), los que conforman la muestra en general, de los cuales se consideran dos grupos; uno de control que son los edificios no calificados como ecológicos y los edificios con esta calificación, de los cuales 694 son edificios a evaluar con green ratings, mientras que el resto son edificios de control que conforman los clusters.

35 variables que describen a cada edificio en aspectos como tamaño, crecimiento de empleabilidad del grupo a donde pertenece el edificio, la renta, porcentaje de ocupación, pisos disponibles para el arriendo (stories), entre otros, totalizando 810.117 datos. Dentro de la muestra se encuentran edificios de diversos años de existencia y algunos de estos han sido renovados, además la muestra está separada en la altura (cantidad de pisos) que posee cada edificio, así como la clase a la que pertenece cada edificio según su calidad (clase A o B)

La muestra de precios de venta está descrita por:

1821 observaciones (edificios), los que conforman la muestra en general, de los cuales se consideran dos grupos; uno de control que son los edificios no calificados como ecológicos y los edificios con esta calificación, de los cuales 199 son edificios a evaluar con green ratings, mientras que el resto son edificios de control que conforman los clusters.

37 variables que describen a cada edificio en aspectos como precio de venta, tamaño, crecimiento de empleabilidad del grupo a donde pertenece el edificio, la renta, porcentaje de ocupación, pisos disponibles para el arriendo (stories), entre otros, totalizando 176.637 datos.

III. Estrategia de identificación.

La realización del paper es por medio de cross section ya que analizan varios individuos, en este caso edificios, al mismo tiempo, además de comparar las diferencias entre ellos. Estos no están observados al largo del tiempo, sino que en un momento exacto. Mediante la descripción del procedimiento de recolección de datos queda más claro.

IV. Tablas obtenidas.

Se realizaron regresiones, definiendo como variables logarítmicas dependientes:

1. Renta por pie cuadrado.

2. Renta efectiva por pie cuadrado.

3. Precio por metro cuadrado.

Tabla_1

(1) (2) (3) (4) (5)

VARIABLES

green_rating 0.035*** 0.033*** 0.028**

[0.011] [0.011] [0.011]

energystar 0.033***

[0.012]

leed 0.052

[0.036]

size 0.113*** 0.113*** 0.102*** 0.111*** 0.254

[0.013] [0.013] [0.014] [0.015] [0.000]

leasing_rate 0.020 0.020 0.020 0.011 1.548

[0.015] [0.015] [0.015] [0.015] [0.000]

class_a 0.231*** 0.231*** 0.192*** 0.173*** 1.229

[0.011] [0.011] [0.012] [0.013] [0.000]

class_b 0.101*** 0.101*** 0.092*** 0.083*** 0.076

[0.009] [0.009] [0.009] [0.010] [0.000]

net -0.047*** -0.047*** -0.050*** -0.051*** -0.980

[0.017] [0.017] [0.017] [0.017] [0.000]

empl_gr 0.608** 0.608** 0.613*** 0.609** 0.148

[0.238] [0.238] [0.237] [0.237] [0.000]

less_than_10_years 0.118*** 0.131*** 0.327

[0.017] [0.017] [0.000]

between_10_19 0.079*** 0.085*** -0.221

[0.013] [0.013] [0.000]

between_20_29 0.047*** 0.049*** 0.224

[0.010] [0.010] [0.000]

between_30_40 0.043*** 0.044*** 0.366

[0.011] [0.011] [0.000]

renovated -0.008 -0.008 0.692

[0.007] [0.007] [0.000]

intermediate 0.009 0.296

[0.009] [0.000]

high -0.029** -0.134

[0.012] [0.000]

amenities 0.047*** -0.587

[0.008] [0.000]

Constant 2.741*** 2.742*** 2.718*** 2.725*** 1.723

[0.137] [0.137] [0.136] [0.136] [0.000]

Observations 8,105 8,105 8,105 8,105 688

R-squared 0.715 0.715 0.718 0.720 1.000

Adj R2 0.688 0.688 0.691 0.693

Standard errors in brackets

*** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.1

Tabla_2

(1) (2) (3) (4) (5)

VARIABLES

green_rating 0.100*** 0.097*** 0.079***

[0.016] [0.016] [0.016]

energystar 0.100***

[0.016]

leed 0.094*

[0.052]

size 0.261*** 0.261*** 0.235*** 0.189*** 0.552

[0.028] [0.028] [0.027] [0.027] [0.000]

class_a 0.408*** 0.408*** 0.340*** 0.229*** -0.465

[0.028] [0.028] [0.029] [0.030] [0.000]

class_b 0.226*** 0.226*** 0.203*** 0.152*** -0.712

[0.027] [0.027] [0.027] [0.026] [0.000]

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