BARRERA DE ACCESO

BARRERAS DE ACCESO A LOS CREDITOS HIPOTECARIOS Y PROGRAMAS HABITACIONALES DEL ESTADO

1. BARRERAS DE MERCADO

Hasta fines de la década pasada, la demanda inmobiliaria atendida por el mercado formal provenía básicamente de los estratos A y B, siendo muy limitada en los estratos de menores ingresos. No obstante, el mercado para los dos estratos mencionados ha experimentado un exceso de oferta inmobiliaria, generado básicamente por el “boom” de la edificación urbana de mediados de los noventa, el cual saturó un segmento cuyo tamaño es relativamente reducido.

Sin embargo, los ingresos de este segmento se han visto afectados en los últimos años, reflejándose en una menor demanda por viviendas. Ello ha determinado que el exceso de oferta resultante se traduzca en un sostenido descenso en los precios y alquileres de viviendas orientadas a dichos estratos. Cabe mencionar que estos precios, en condiciones de equilibrio entre oferta y demanda, presentan una elevada sensibilidad ante el ciclo económico.

Por su parte, el mercado de viviendas económicas es reciente en el país, originándose a partir de la adaptación de la oferta inmobiliaria formal a las características y condiciones de la demanda insatisfecha de los estratos de menores ingresos, e impulsado por iniciativas públicas (FONDO MIVIVIENDA, COFIDE, BANCO NACION).

2. BARRERAS DE ACCESO PARA LA HABILITACIÓN DE TERRENOS

Esta actividad es desarrollada por empresas promotoras, las cuales adquieren y acondicionan los terrenos para su posterior venta o edificación. Aunque la habilitación de terrenos adquiridos por usuarios finales para fines de autoconstrucción es parte del negocio de habilitación urbana, no se la considera en la cadena de generación de valor en el mercado inmobiliario.

La demanda por terrenos está condicionada por los siguientes elementos:

Tamaño y ritmo de crecimiento de la población. Este elemento determinará el crecimiento de las ciudades, incorporándose nuevas áreas al ámbito urbano. También influyen las diferentes tasas de crecimiento poblacional observadas en las distintas ciudades, localidades o regiones.

Ubicación e infraestructura de los terrenos. Las preferencias de la demanda se orientan a lugares con vías de acceso rápidas, que se encuentren relativamente cerca de sus centros de trabajo y que cuenten con servicios públicos. Adicionalmente, los habilitadores orientados a los estratos de mayores ingresos (A y B) preferirán terrenos ubicados en zonas residenciales con determinadas características.

Capacidad financiera del promotor y financiamiento. La compra y habilitación de terrenos es una actividad que tiene un carácter de largo plazo, dado que la construcción de infraestructura o la tramitación de licencia y cambio de zonificación toman tiempo. Así, durante los periodos de “inactividad”, el capital se encuentra inmovilizado, lo cual genera ciertas restricciones al promotor (sobre todo cuando tiene obligaciones financieras).

De otro lado, la oferta de terrenos está determinada por los siguientes factores:

Espacio disponible. La oferta de terrenos para habilitación se encuentra en los alrededores de las ciudades, generalmente zonas cuyo uso alternativo es la actividad agrícola. También se incluye la conversión de terrenos previamente utilizados en propiedad vertical, que se destinan gradualmente a la propiedad horizontal, y de terrenos dedicados a uso industrial o comercial. En la oferta de terrenos para el mercado de los estratos A y B influye principalmente su ubicación en zonas residenciales de determinadas características.

Legislación referida a la adjudicación de terrenos y cambio de zonificación. Trámites muy engorrosos y largos para la adjudicación de extensiones de terreno de propiedad del Estado, así como para el cambio de zonificación, pueden restar atractivo a potenciales zonas de desarrollo urbano.

Acceso a infraestructura básica. Un aspecto importante para determinar la posibilidad de habilitar y urbanizar una zona, es la disponibilidad de vías de comunicación con otras partes de la ciudad, así como la existencia de servicios públicos como agua, desagüe y energía.

3. BARRERAS DE ACCESO EN LA CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN

La demanda por viviendas terminadas está relacionada al nivel de ingreso. Mientras menores sean los ingresos, la competencia de productos sustitutos “inferiores” en términos cualitativos y fuera del mercado inmobiliario formal (autoconstrucción, hacinamiento, etc.) será más intensa. Adicionalmente, la demanda por viviendas está condicionada por los siguientes elementos:

Expectativas de los compradores sobre la estabilidad política, económica y social del país en el largo plazo. Con excepción del nivel de ingresos, este es el principal determinante de la demanda en este mercado por parte de los estratos A y B. Por su parte, la demanda de los estratos de menores ingresos es menos sensible ante este factor.

Ritmo de crecimiento de la población. Determina la mayor demanda derivada del crecimiento vegetativo de la población.

Financiamiento. El acceso al crédito determina las posibilidades del hogar para adquirir una vivienda, dado que constituye una inversión de largo plazo. Así, mientras que los estratos A y B no tienen mayores problemas para acceder al financiamiento tradicional, dicho acceso está restringido para los estratos de menores ingresos, por lo que su demanda inmobiliaria es muy sensible a las condiciones financieras ofrecidas por los Programas Habitacionales.

Atributos propios de la vivienda, tales como ubicación geográfica, materiales utilizados y tipo de edificación (casa o departamento). Estos atributos están determinados por el segmento al cual se dirigen las viviendas. Así, la demanda de los estratos A y B se caracteriza por las particularidades tecnológicas y variedades estéticas requeridas por los compradores, lo que genera una mayor diferenciación en el producto final y reduce la intensidad de la competencia en la oferta. La demanda de los estratos de menores ingresos es menos sensible ante estos atributos, dado que tienen otras prioridades habitacionales, mencionadas anteriormente.

4. BARRERAS DE ACCESO POR SITUACIÓN Y PERSPECTIVAS DE LA OFERTA

Teniendo en cuenta la amplia oferta de viviendas no colocadas en el mercado tradicional, la construcción de departamentos y viviendas orientadas a este mercado respondería en la actualidad a pedidos o requerimientos esporádicos y específicos por el lado de la demanda. Es decir, debido al escaso dinamismo del mercado,

...