Caso Camaronera

1. INTRODUCCION.

El presente informe es el resultado de un trabajo de investigación basado en el estudio de la Aplicación del Métodos de Avalúo y acompañado con la lectura de diversas bibliografías obtenidas como resultado de la visitas a distintas páginas de internet, con miras a establecer la metodología a seguir en la Aplicación del Método de Avaluó denominado “Matriz de Evaluación de vecindario” sobre la base del Caso de Estudio suministrado por la Facilitadora del Modulo denominado “Introducción a la Metodología Proceso de Avalúo” que forma parte del “Curso Profesional de Valoración Inmobiliaria”.

El caso de estudio establecido es una empresa “Camaronera ubicada en Sulica, Isla de Coche, Estado Nueva Esparta, República Bolivariana de Venezuela”.

1. OBJETIVO GENERAL.

• Establecer la Metodología a seguir para la Aplicación del “Método de Evaluación de vecindario” para determinar con eficiencia y eficacia el valor de una Camaronera ubicada en la Isla de Coche, Estado Nueva Esparta.

1. OBJETIVOS ESPECIFICOS.

• Analizar las características intrínsecas y extrínsecas del inmueble objeto de estudio que conduzcan a su evaluación con respecto a su entorno.
• Determinar los inmuebles similares comparables al inmueble objeto de estudio.
• Determinar los criterios de orden físico más relevantes del inmueble objeto de estudio.
•  Establecer los factores (ítems) a comparar y el peso específico de cada uno de ellos de acuerdo a su incidencia en el estudio.
• Establecer la escala de valoración de los ítems de acuerdo a los criterios del grupo de “tasadores”.
• Aplicar la escala de valoración previamente establecida.
• Calcular los resultados parciales de cada ítem y trasladarlos a la casilla principal, con su respectivo peso específico.
• Calcular la sumatoria total por ítem y por localidad, correspondiente al factor de corrección por vecindario.
• Calcular el coeficiente de corrección por vecindario (FCV).

1. METODOLOGIA.

La metodología se basará en la consulta, estudio y aplicación del material escrito suministrado por la facilitadora y explicado por esta durante el desarrollo del Modulo específico de “Matriz de Evaluación de vecindario”, por una parte; y por la otra, se dirigirá a la aplicación de métodos subjetivos de análisis, a partir de la información recopilada a través de las consultas bibliográficas, referidas a  empresas de la Industria Camaronera. Finalmente se empleará como herramienta de procesamiento y análisis de datos, la denominada “ Planilla MATRIZ DE EVALUACION DE VECINDARIO”.

1. DESARROLLO.

Con miras a alcanzar los objetivos específicos se llevará a cabo el siguiente procedimiento:

1. Características extrínsecas e intrínsecas que debe tener una industria camaronera para un óptimo funcionamiento.

La finalidad principal de Industria Camaronera es la Cría natural Controlada de larvas en su propio Hábitat. Para lograr este propósito se deben garantizar ciertas condiciones tanto físicas, ambientales y de mercado, entre otras, tales como:

1. Debe estar ubicada cerca de aguas marinas “libres de contaminantes”.
2. El clima debe estar libre de amenazas constantes de huracanes y tormentas. (El clima en la isla de coche permite la obtención de una productividad alta debido a que la supervivencia es de aproximadamente un 93%).
3. La industria debe estar ubicada en un espacio que permita expansiones futuras de la infraestructura de la misma, puesto que, el negocio puede iniciar con un numero de piscinas o tanques que almacenen aproximadamente 54 millones de litros de agua, y que permita ubicar futuras piscinas que permitan el crecimiento de la industria.
4. Deben existir buenas condiciones de accesibilidad que permitan el procesamiento y la comercialización del producto final.
5. Debe contarse con Procesadoras en la zona que retiren los camarones en la industria y lo trasladen a las plantas donde serán envasados o encajados los camarones para su posterior comercialización.
6. Deben existir proveedores de alimentos para postlarvas de “alta eficiencia” en el mercado que suministren los alimentos para las larvas, tal como la que estas empresas compran a la “División Agrícola Purina”.
7. Deben existir redes de comercialización. El producto elaborado en Venezuela tiene un mercado importante a nivel internacional. La mayoría de la producción es exportadas a los Estados Unidos y La Unión Europea.

1. Inmuebles similares comparables al inmueble objeto de estudio.

Para este estudio se consultaron diversas plantas de procesamiento de camaron a nivel Nacional, seleccionando como muestras las siguientes:

1. Agropecuaria Isla de Coche, Isla de Coche, Edo. Nueva Esparta.
2. Lagunas Camaroneras en Punta Escarcedo, Península de Araya, Edo.Sucre.
3. Finca Camaronera Aquamarina de la costa, Región Unare-Píritu. Edo. Anzoátegui.
4. Camaronera de Cubagua. (Fue descartada por falta de información y por poseer unas características peculiares, debido a que la Isla de Cubagua fue decretada “Patrimonio Natural y Ecológico de la Nación”, y en la misma están prohibidas nuevas construcciones.

1. Criterios de orden físico más relevantes del inmueble objeto de estudio

De acuerdo al estudio previo acerca de las condiciones necesarias para el óptimo funcionamiento de una industria camaronera se establecieron los siguientes criterios:

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