EVALUACION DE PROYECTOS

INDICE.

1. Introducción 1

2. Estudio del Perfil del Proyecto 3

3. Estudio de Mercado 7

4. Estudio Técnico 12

5. Estudio Organizacional 16

6. Estudio Financiero 17

INTRODUCCIÓN

El mercado de arriendo en Chile ha aumentado a tasas nunca antes vistas, dado el boom económico que estamos viviendo en Chile con un crecimiento promedio del 5% en los últimos años.

Además el MINVU está desarrollando un nuevo subsidio (para arriendos) destinado a familias jóvenes de 18 a 30 años, que no pueden optar a créditos hipotecarios o no tienen definido donde establecerse, por lo tanto su única opción es el arriendo, se espera que éste subsidio entre en vigencia a fines de este año. El MINVU estima beneficiar alrededor de 10.000 jóvenes, los cuales deben cumplir con ciertos requisitos, uno de los más importantes es que el arriendo no debe exceder los $200.000.

De acuerdo a un estudio de la OCDE Chile ocupa el lugar N° 20 (de un total de 28 miembros) con menos del 20% de viviendas en arriendo. Para tener como referencia, Alemania alcanza un 58% que lo ubica como el líder en renta Habitacional.

Dado este escenario nuestro Trabajo va a consistir en la preparación y evaluación de un proyecto de Compra de departamentos para arriendo, principalmente ubicados en Santiago centro y no más de 1 dormitorio.

Tal evaluación comenzará primero analizando la factibilidad de este proyecto, para lo cual se realizará una estimación de la demanda y de la oferta de manera cuantitativa y cualitativa.

Luego entregaremos datos relativamente conocidos sobre el proceso de compra con financiamiento llamado crédito hipotecario. Además de información desconocida por parte de los clientes y que el rubro inmobiliario maneja. Esta información se utilizará obviamente en virtud de mejorar los resultados del proyecto.

Se entregarán ejemplos reales y estimaciones de los resultados en periodos similares al tiempo que dura el financiamiento, en este caso el de un crédito hipotecario. Ejemplo 20 años.

ESTUDIO DEL PERFIL DE PROYECTO

• Análisis de datos(fuentes secundarias)

De acuerdo a la información del medio escrito La Nación, informa que durante el año 2013 el segmento de los inversionistas inmobiliarios ha crecido un 20%, el perfil de los inversionistas que acceden a la compra de un bien raíz, son personas con capacidad crediticia e ingresos familiares promedio desde $800.000, señaló Juan Ramón Campos, Gerente General de Open Propiedades, quien agrega que este tipo de compradores adquieren bienes raíces entre 800 UF y 2.000 UF para alquiler. Estos inversionistas son familias y jóvenes que optan por esta inversión, debido a que les genera más ganancias que una libreta de ahorro y menos riesgo que invertir en la bolsa. “Sólo necesitan tener una economía familiar sana, capacidad crediticia, algunos ahorros e incluso pueden pagar el pie en cuotas con su tarjeta de crédito”

Actualmente la demanda de arriendos es alta en muchas comunas, ya no sólo se vende en verde sino que además se arrienda en verde, lo cual ha generado una beta de negocios.

Las principales comunas con alta demanda de arriendos -ideales para inversionistas- son Santiago Centro, Estación Central, San Miguel, Ñuñoa, Independencia y Las Condes.

La ganancia proyectada por el arriendo de un departamento home - studio o de 1 dormitorio es de 20% a 30%-

Con el alquiler se paga el dividendo y en algunos casos puedes obtener entre $30.000 y $50.000 para el bolsillo. Además estás apostando a un bien raíz que será patrimonio familiar en el futuro.

Este tipo de propiedades son ideales para arriendo y otras comunas que también presentan stock son San Miguel (6%), La Cisterna (6%) y Quilicura (6%).

En tanto, el tercer lugar lo ocupan las comunas de Quinta Normal (4%), San Bernardo (4%), Macul (4%), Lampa (4%) y Estación Central (4%).

Otras comunas que también cuentan con ofertas de departamentos bajo 1.000 UF son Renca, Pudahuel, Independencia, La Pintana, La Granja y San Joaquín.

Dado lo anterior, existen diez razones por las cuales es atractivo invertir en propiedades. Enumeramos a continuación:

1- Un departamento es una inversión estable, puedes ver tu dinero en un espacio tangible y dentro de un mercado que se encuentra en constante crecimiento.

2- La casi nula volatilidad disminuye prácticamente en su totalidad cualquier riesgo, consiguiendo cada vez una mayor plusvalía.

3- En caso de financiar con crédito hipotecario, los intereses a pagar se descuentan de la base imponible del impuesto global complementario y el monto a descontar depende de la escala de ingresos que tenga cada contribuyente.

4- Puedes aprovechar los beneficios DFL2 porque la renta por el arriendo no se considera para el cálculo del impuesto global complementario, además de la obtención de hasta 20 años con un 50% de exención en el pago de contribuciones.

5- Este beneficio se aplica por hasta dos viviendas por persona.

6- El proyecto de renovación urbana hizo que varios proyectos inmobiliarios comenzaran a ofrecer una serie de alternativas e incentivos para escoger tu departamento en el centro de Santiago.

7- Con la eliminación del IVA una vez pagado el departamento, el precio se incrementa, pudiendo vender la propiedad con una mayor tasación.

8- Existe una alta demanda de arriendos, debido a una bajísima tasa de vacancia, además se infiere una ventaja competitiva en los precios de arriendo de departamentos versus casas.

9- La compra de un departamento es una forma de ofrecer seguridad a toda la familia. En términos de herencia, la mayoría de los créditos hipotecarios cuentan con seguro de desgravamen.

10- Con la disminución de la tasa de natalidad, la familia chilena es cada vez más pequeña, por lo tanto, no es necesario invertir en un amplio espacio, pues es mucho más rentable y tiene menos probabilidades de vacancia un departamento de 1 ó 2 dormitorios, e incluso los llamados Home Studios.

“Actualmente la demanda de arriendos es alta en muchas comunas, ya no sólo se vende en verde sino que además se arrienda en verde, lo cual ha generado una beta

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