Efectos de la compra venta

Aunque algunos países dicen que mantienen la teoría de que la publicidad y la inscripción en los registros públicos debe ser considerado como requisito para que la compraventa sea “perfecta”, para muchos que tienen el conocimiento de este tema consideran que la compraventa es perfecta sin necesidad de su inscripción o publicidad en el registro público, ya que en el momento en que una cosa o derecho sale del patrimonio de una persona recae en otra porque es la voluntad de las partes, es importante señalar que las inscripciones en el registro publico son de manera onerosa por lo cual no se le tiene que pedir forzosamente algún cobro a los sujetos intervinientes a fin de dar publicidad a un acto jurídico celebrado entre ellos, se considera que para optar por la teoría de agregar como requisito para que la compraventa sea perfecta el que se encuentre inscrito con el registro público, el tramite debe de ser de manera gratuita y segura para que no se considere como una cara extra a las personas. Actualmente, los juzgados federales en México tanto los jueces de distrito, como los magistrados de las diversas salas colegiadas, han establecido que las compraventas son perfectas desde que constan de documentos de fecha cierta por ello han desprendido diversos criterios de los cuales destaco algunos como:

1. Existe discrepancia respecto si la copia certificada de un documento debe ser considerada como documento de fecha cierta o no.
2. Existe discrepancia respecto a los derechos reales y personales que terceros extraños pudieran tener sobre el bien inmueble en cuestión en una compraventa.

Respecto al primer punto se considera que como documento de fecha cierta debe considerarse cualquier documento que haya pasado ante la fe de un fedatario público, por lo cual una copia certificada de un contrato traslativo de dominio, la parte oferente de dicho documento acreditaría que el acto jurídico existía en la fecha en que fue presentado ante dicho funcionario, sin embargo, puede pelearse su autenticidad o sus alcances en los juicios respectivos.

El segundo punto se considera que en efecto existe una diferencia notable entre derechos reales y personales, por lo cual un derecho real, al ser parte de un patrimonio, debe seguir la suerte de la compraventa que si bien es cierto, que la misma traslado el dominio y la propiedad de una cosa o ya bien un derecho, pero lo cierto es que previo al acto jurídico ya existía un derecho real sobre la misma como lo podría ser una garantía hipotecaria, ese derecho debe seguir y ser reclamable al comprador, ya que se adquirió la propiedad con todo y impuesto, caso contrario procede en los derechos personales que se tiene respecto a una persona determinada, ya que si existe un embargo sobre un objeto que ya noes propiedad de dicho individuo  este resultaría ilegal.

Finalidades del Registro Público de la Propiedad

Publicidad: Una de las finalidades más importantes del Registro Público de la Propiedad es sin duda alguna la publicidad de los actos jurídicos celebrados tanto por los particulares.

Seguridad jurídica: Al dar publicidad a los actos realizados se proporciona seguridad jurídica a todos los que van a celebrar una transacción inmobiliaria o crediticia, porque saben a qué atenerse, conocen las características del inmueble que desean adquirir, sus limitaciones, gravámenes, afectaciones, etc.

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