Ejercicios NIC 40

Nic 40 Ejercicios y Fundamento

Determinar el tratamiento contable de los siguientes supuestos:

1. Edificio de propiedad alquilado mediante uno o más alquileres operativos.

2. Terreno destinado a la obtención de plusvalías a largo plazo, no a corto dentro de la actividad de la empresa.

3. Inmuebles ocupados por el propietario y destinados a su actividad.

4. Inmuebles destinados a la venta dentro de la actividad de la empresa, o bien se encuentran en proceso de construcción con vistas a una futura venta.

5. Terreno adquirido sin un destino determinado.

6. Edificio de propiedad desocupado destinado a ser alquilado mediante arrendamientos operativos.

7. Inmuebles construidos o mejorados por terceras personas.

8. Las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de arrendamiento financiero.

9. Activos biológicos adheridos a terrenos y relacionados con la actividad agrícola.

Solución:

1. Tratar como inversión inmobiliaria (NIC 40).

2. Tratar como inversión inmobiliaria (NIC 40).

3. Tratar como inmovilizado material (NIC 16).

4. Tratar como existencias (NIC 2).

5. Tratar como inversión inmobiliaria (NIC 40).

6. Tratar como inversión inmobiliaria (NIC 40).

7. Tratar como contratos de construcción (NIC 11).

8. Tratar como arrendamientos (NIC 17).

9. Tratar como activos agrícolas (NIC 41)

Justificación:

La NIC 40 establece (párrafo 5) que las inversiones inmobiliarias son inmuebles que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:

a) Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.

b) Venta en el curso ordinario de las operaciones.

Y se reconocerán como activos (párrafo 16) cuando, y sólo cuando:

a) Sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales inversiones inmobiliarias fluyan hacia la entidad.

b) El coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado.

La empresa Montt S.A., ha adquirido, en el ejercicio 2005, un edificio de oficinas en Barcelona para destinarlo al alquiler mediante uno o más arrendamientos operativos. Los datos de la operación son los siguientes:

•Importe compra: 1.000.000,00 de euros

•Honorarios registros y tasas: 100.000,00 de euros

•Los costes de mantenimiento diario: 1.000,00 de euros

Al cierre del ejercicio se ha podido determinar el valor razonable del edificio de forma fiable mediante la determinación de los precios actuales en un mercado activo para inmuebles en Barcelona y en condiciones similares. El valor es de 1.500.000 euros.

A continuación debe contabilizarse la inversión en el momento inicial y en el cierre del ejercicio 2005, teniendo en cuenta que a partir de este año la entidad decide aplicar el criterio de revaloración para todas sus inversiones inmobiliarias.

Solución:

a) Reconocimiento inicial:

El valor inicial de la inversión inmobiliaria debe reconocerse el precio de coste. Este debe incluir el precio de adquisición del proveedor más todos los gastos hasta la puesta en marcha.

Concepto Debe Haber

Propiedades de inversión 1.100.000

Tesorería 1.100.000

Los costes de mantenimiento diario se han de imputar directamente en la cuenta de pérdidas y ganancias.

b) Valoración posterior (cierre 2005):

Cálculo incremento valor ejercicio 2005

Valor razonable a 31/12/05 1.500.000

Valor inicial -1.100.000

Incremento valor 400.000

Concepto Debe Haber

Propiedades de inversión 400.000

Beneficios por revalorizaciones en Inversiones

Inmobiliarias 400.000

Nótese que al valorar las propiedades de inversión en valor razonable no se han practicado amortizaciones respecto a este tipo de activos.

Justificación:

El activo cumple las condiciones para ser reconocido como inversión inmobiliaria establecidas en la NIC 40. Estas son, según el párrafo 16:

a) Que sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales inversiones inmobiliarias fluyan hacia la entidad.

b) Que el coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado de forma fiable, de la operación más los costes asociados a la transacción (párrafo 20).

Los costes derivados del mantenimiento diario del elemento se reconocerán en el resultado del ejercicio cuando se incurra en ellos (párrafo 18).

Para la valoración posterior la entidad ha escogido el modelo del valor razonable establecido en el párrafo 33 de la NIC 40:

- El párrafo 38 indica que el valor razonable de una inversión inmobiliaria reflejará las condiciones de mercado en la fecha del balance.

- El párrafo 45 establece que la mejor prueba de un valor razonable se obtiene, normalmente, de los precios actuales en un mercado activo para inmuebles similares en la misma localidad y condiciones, en los que puedan realizarse los mismos o parecidos contratos, ya sean de arrendamiento u otros relacionados con esas propiedades.

De acuerdo con el párrafo 35, las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el valor razonable de una inversión inmobiliaria se incluirán en el resultado del ejercicio en que surjan.

La empresa XAS, S.L., ha iniciado su actividad en el año 2005. en este ejercicio ha adquirido dos terrenos destinados a la obtención de plusvalía a largo plazo:

- Un terreno A, por un precio de adquisición de 500.000 euros.

- Un terreno B, por un precio de adquisición de 1.000.000 de euros.

En el terreno A ha sido necesario contar con unos costes de acondicionamiento (vallado y limpieza) requeridos por el Ayuntamiento, y que han ascendido a 50.000 euros.

La empresa sigue la política de revalorización para las inversiones inmobiliarias.

A final del ejercicio 2005 se conoce respecto al valor de los citados activos que:

- El valor de mercado del terreno B, según un informe técnico, se sitúa en 1.150.000 euros.

- El terreno A, de uso industrial, está sujeto a una planificación urbanística del ayuntamiento que, en principio, valora el precio de expropiación en 400.000 euros. La empresa ha presentado un recurso para recalificar este terreno como edificable; si se acepta el valor de mercado, podría situarse entre 700.000 y 800.000 euros.

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