Exposicion del problema

CASO PRACTICO Nº 148

EXPOSICIÓN DEL PROBLEMA

Se me pide valorar el patrimonio de un grupo de sociedades familiares al 31-12-1995, instada por

un Juzgado, para una demanda entre una parte de la familia contra el resto del grupo familiar.

Quiero emplear tres métodos de valoración: el método de descuentos de flujos de caja, el valor

de liquidación y el del activo neto real, siguiendo las directrices del documento nº 5 de AECA.

Tomaré como base de la valoración las cuentas anuales de cada una de las sociedades del

grupo en los ejercicios 1996, 1997, 1998, 1999 y 2000.

Entre las empresas del grupo hay dos sociedades que tienen una parte de su actividad como

empresas de promoción inmobiliaria.

Solicité una tasación de los solares e inmuebles propiedad de estas sociedades de promoción

inmobiliaria al 31-12-1995.

Estos valores de tasación son muy superiores a los precios de venta contabilizados.

El valor contabilizado es el de los contratos privados y las escrituras públicas de las fincas

inmobiliarias vendidas entre los ejercicios 1996 y 2000.

El sistema de venta empleado por estas empresas es el de vender las fincas en contrato privado

en el momento de comenzar la construcción, transcurriendo años hasta la entrega efectiva, firma de la

escritura pública y contabilización de la venta. El sistema de contabilización es el siguiente: una vez

firmados los contratos privados, se cargan los importes de las ventas a la cuenta 430 “Clientes” y se

abonan a la cuenta 436 “Compromisos contraidos con clientes”. Esta cuenta 436 se cancela con abono a

la cuenta 700 “Ventas” en el momento de la entrega efectiva de la finca y firma de la escritura pública de

compraventa.

Los flujos de tesorería contabilizados están de acuerdo con los contratos privados.

Algunas de estas fincas tasadas fueron vendidas sobre planos con anterioridad al 31-12-1995 en

contratos privados y contabilizadas en la cuenta 436“Compromisos contraídos con clientes”, hasta que

con posterioridad al ejercicio 1995 se contabilizó la venta al formalizar la escritura pública y la entrega

efectiva de la finca.

Otras fincas fueron contabilizadas con el mismo sistema, pero con contratos privados posteriores

al ejercicio 1995.

CONSULTA

¿Con estas premisas expuestas puedo olvidarme de todos los valores y flujos contables de las

fincas contabilizadas en la 700 “Ventas” después del 31-12-95 y realizar los flujos de caja en base a los

valores de tasación emitidos por los tasadores?.

¿Sólo lo debería hacer con las fincas vendidas en contratos privados con posterioridad al 31-12-

95 y no con los anteriores?.

¿O por el contrario, tengo que calcular los flujos de caja con los valores contables de las ventas

ya que los teóricos flujos obtenidos con los valores de tasación nunca se van a producir en la realidad y

sólo emplear los valores de tasación para las fincas no vendidas hasta la fecha?.

SOLUCIÓN

En relación al momento de contabilizar los ingresos por ventas.

Consideraciones generales:

En principio, se entiende por ingresos del ejercicio, a la expresión monetaria de los bienes

entregados o cedidos y servicios prestados a terceros por la empresa, a cambio de una

contraprestación, o que haya surgido el derecho a la misma, manifestándose en forma de aumento de

inversiones o disminución de fuentes de financiación ajena o deudas.

También se consideran ingresos del ejercicio, el equivalente monetario de las inversiones

recibidas o deudas eliminadas sin que supongan una contraprestación a cambio; es decir, aumentos de

activos o disminución de deudas, sin ningún sacrificio de recursos financieros.

En general, los ingresos se contabilizarán en función del principio del devengo, su reconocimiento

se determinará en función de los flujos reales de suministro, independientemente del momento de

producirse la corriente monetaria de contrapartida.

De forma más concisa, el devengo de los ingresos se produce cuando tienen lugar:

· La venta o cesión de los bienes, esto es, la transferencia de la propiedad o de los derechos

al uso de bienes a otros sujetos o agentes económicos.

· La prestación de servicios, que se constituyen en factores consumidos por otros entes

económicos.

· La entrada de nuevos recursos financieros materializados en determinadas inversiones de

naturaleza circulante, sin ningún sacrificio de recursos.

· El consumo de bienes de inmovilizado material e inmaterial, que en algún ejercicio o periodo

precedente, se recibieron sin ningún sacrificio de recursos financieros o contrapartida.

· La eliminación de fuentes de financiación, sin ninguna contraprestación.

El Comité Internacional de Normas Contables (IASB) ha emitido la Norma Internacional Contable (NIC)

nº 181, sobre Ingresos, que en el párrafo 8, expresa:

“Los ingresos comprenden solamente las entradas brutas de beneficios económicos

recibidos y por recibir (orígenes de recursos), por parte de la empresa, por cuenta propia.

Las cantidades recibidas por cuenta de terceros, tales como impuesto sobre las ventas,

sobre productos o servicios, o sobre el valor añadido, no constituyen entrada de beneficios

económicos a favor de la empresa y no producen aumentos en su patrimonio (riqueza); por

tanto, tales entradas se excluirán de los ingresos....”

En cuanto a la medición y valoración de los ingresos, se está a lo acordado en la transacción u

operación de intercambio entre el vendedor de bienes, prestador de servicios y el cliente o receptor de

los mismos.

El IASB se manifiesta en el párrafo 10 de la NIC nº 18, ya citada, indicando :

“Los ingresos...se medirán al valor razonable de la contrapartida, recibida o por recibir,

teniendo en cuenta el importe de cualquier descuento, bonificación o rebaja comercial que la

empresa conceda....”

y, por valor razonable al importe por el cual puede ser intercambiado un activo o liquidado

un pasivo, entre un comprador y un vendedor debidamente informados, en una transacción

libre.

En el párrafo 11 de la NIC 18, el IASB expresa:

“En la mayoría de los casos, la contrapartida revestirá la forma de efectivo u otros medios

equivalentes al efectivo, y por tanto el ingreso se mide por la cantidad de efectivo u otros

...