Subarrendamiento

SUBARRENDAMIENTO

I. De sub, secundariamente y arrendar: dar o tomar en arrendamiento una cosa no del dueño de ella ni de su administrador sino de otro arrendatario de la misma.

II. La figura fue conocida en el derecho romano donde incluso se regularon las relaciones existentes entre el arrendador y el subarrendatario. Así, aunque en el caso de los invecta e illata (hipoteca legal constituida sobre los objetos introducidos en la casa por el inquilino), el derecho de su ejercicio correspondía directamente al arrendatario y subarrendador, el arrendador inicial conservaba a su favor un derecho de subpignus en virtud del cual podía constituir un derecho de prenda precisamente sobre los derechos pignoraticios, de modo que el acreedor adquiría la facultad de ejercitar por sí el derecho pignorado y cobrarse de su valor.

III. En opinión de Lozano Noriega, el subarriendo es ''la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento con esta particularidad, que el arrendatario (el del primer contrato) desempeña el papel de arrendador''. El profesor de la antigua Facultad de Jurisprudencia previene acerca de la posibilidad de confusión a que efectivamente puede conducir una lectura precipitada de Las disposiciones legales respectivas: si se trata-arguye-de una simple autorización general («a.» 2481 «CC»), estaremos entonces en presencia de dos contratos, diversos ''superpuestos'' y por tanto, de la figura particular del subarrendamiento, ya que el contrato inicial no se extingue; si, en cambio, se trata en el caso de una autorización particular -y entonces expresa-, se origina una cesión de contrato («a.» 2482), donde se vincula específicamente al subarrendatario con el arrendador inicial, a no ser que se convenga en forma distinta. Esta opinión es compartida por Aguilar Carbajal, quien además añade que concurren en el caso una subrogación legal -como también lo afirma la ley («a.» 2482 «CC»)- y una novación subjetiva, si bien líneas después parece desdecirse de esta última afirmación.

Por su parte Rojina Villegas esgrime su opinión en el sentido de que se trata de dos contratos ''sucesivos'' de arrendamiento cuando existe una autorización general: uno ''primordial'' y otro accesorio (subarriendo), formado este último con independencia absoluta de aquél. En el caso del «a.» 2482 «CC» afirma confusamente, primero, que existe una subrogación legal; pero después aclara que ''existe en realidad una cesión de derechos con su correspondiente cesión de deudas'', para después concluir que ''origina en realidad una subrogación''. No admite la posibilidad de novación en esta figura.

Gutiérrez y González efectúa un breve comentario al respecto, afirmando que la ley emplea mal el término subrogación, ya que en su opinión sería tanto como admitir una ''subrogación de deudas''. Cree que se presenta en el caso una cesión de derechos y de deudas, donde se transmiten las obligaciones -y derechos- correspondientes.

Estas son las opiniones que en la doctrina nacional se han esbozado para la explicación del fenómeno. Son, pues, disímbolas. Interesa por tanto, intentar otro esfuerzo para el esclarecimiento de la naturaleza jurídica de la figura si es nuestro propósito conocer sus efectos y dilucidar los derechos y obligaciones que de la misma surgen.

En primer lugar, debe aclararse que de la propia definición del contrato de arrendamiento («a.» 2398 «CC») se desprende el hecho de que, sobrevenido el subarrendamiento, el arrendatario inicial deja de tener el uso y el goce de la cosa y, por tanto, desaparece el primer contrato para subsistir únicamente el segundo. Por otra parte, deja también -lógicamente -de pagar por ese uso un precio cierto, trasladando esta obligación al subarrendatario ya sea que este último haga la entrega personal del pago al arrendador o bien lo efectúe por conducto del arrendatario. Pero el caso es que desaparecen los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, por lo cual éste no puede sino dirigirse hacia su extinción. De modo que en ningún momento existen los dos arrendamientos en forma simultánea, cosa material y jurídicamente imposible, pero, en virtud de una ficción legal («a.» 2481, al fine; «CC») el legislador ha querido que -en el caso específico de la autorización general- se considere ''como si él mismo -al arrendatario- continuara en el uso o goce de la cosa'', subsistiendo por tanto la responsabilidad del arrendatario con el arrendador. Pero ello lo hizo la ley simplemente por que no encontró otra salida para fincar la responsabilidad del arrendatario, quien en virtud de una autorización simplemente general («a.» 2481 «CC») ha subarrendado el bien.

Esto es, no habiendo una autorización

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