Costos Financieros por pérdida de valor de contrato de subarrendamiento: el caso de Focos Limitada

Costos Financieros por pérdida de valor de contrato de subarrendamiento: el caso de Focos Limitada.

Preparado por Mauricio Jara B.

Contexto General 

        El 28 de enero de 2013, Inmobiliaria Focos Limitada suscribe un contrato de subarrendamiento con la empresa AUTO-ONE S.A., por una propiedad localizada avenida Vicuña Mackenna N° 1960, y cuyas dimensiones son de 120 metros colindante con una Compañía Recuperadora Metalúrgica y calle Ñiple, y en 24 y 26 metros con el ferrocarril y Vicuña Mackenna, respectivamente, y cuya finalidad de uso es la prestación de servicios de ventas de vehículos motorizados, repuestos y accesorios, así como también servicio técnico de vehículos motorizados.

        El contrato mantenía su curso normal entre las partes concurrentes. No obstante, el 28 de mayo de 2014, el fisco anuncia la expropiación de una porción del terreno que asciende a 857,61 metros cuadrados, y cuya finalidad es la construcción de un nuevo acceso para una estación de Metro cercana al terreno. En adición, el día 17 de abril de 2015, el fisco anunció una nueva expropiación de una porción del terreno que asciende a 108 metros cuadrados.

        Claramente, el anuncio de dicha expropiación pone en riesgo el curso del contrato, pues representa un cambio exógeno en las condiciones del mismo y a la actividad económica, la cual no es controlable por ninguna de las partes que concurren a la firma del contrato, lo que conlleva a una destrucción de valor y perdida de riqueza de quienes se encuentran en posición del instrumento (en este caso, el contrato).

        En términos de características del terreno, como resultado de la expropiación, el terreno pasó de tener una superficie de 2912 metros cuadrados a 1946,39 metros cuadrados, un 66% de la superficie original. Consecuencia de esto, AUTO-ONE ha decidido terminar anticipadamente el contrato, el cual se ha hecho efectivo el día 10 de octubre de 2016.

        El objetivo del presente caso es que usted pueda evaluar el valor del contrato Focos y AUTO-ONE en la fecha ex-ante y ex-post de ambos anuncios de expropiación por parte de Metro. En adición, dado el término del contrato anticipado por parte de AUTO-ONE, también se analiza el diferencial de valor entre el contrato en curso y la probabilidad de que un nuevo subarrendatario firme un nuevo contrato una vez el terreno adaptado (una vez ha ocurrido la expropiación) se encuentre listo. En otras palabras, se busca evaluar el perjuicio económico sufrido por Focos en relación a su actividad económica, la cual es arriendos inmobiliarios.

Parámetros de referencia.

Para poder determinar la reducción del valor del contrato se deben establecer referencias ex –ante y ex –post a la nueva información que se recibe de expropiación y de termino anticipado del contrato.

En este sentido, se recomienda suponer tres casos:

Caso I: Comparar el valor del contrato antes de conocer la información relacionada con el primer aviso de expropiación con el valor del contrato una vez ya se conoce la información, asumiendo que dicha información trae consigo una prima por riesgo de expropiación.

Caso II: analizar la reducción de valor del contrato una vez se ha conocido el segundo anuncio de expropiación. Al igual que en el caso 1, se establece un valor de referencia ex –ante al arribo de información en relación a dicho anuncio y se compara con el valor del contrato ex –post considerando un incremento del riesgo del contrato.

Caso III: corresponde al término anticipado de contrato por parte de AUTO-ONE, el cual se hace efectivo el día 10 de octubre de 2016. En este sentido, se compara el valor del contrato en curso a dicha fecha bajo la suposición de un funcionamiento normal con el valor de un contrato teórico que entraría en curso en un año más, esto es en octubre de 2017. Si el contrato teórico presenta un menor valor presente, entonces se podría inferir la existencia de una reducción de valor y, por lo tanto, de perjuicios.

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