Reingenieria

CONCEPTO DE VALOR COMERCIAL

4. El Ing. Elberto González Rubio en su libro "Avalúo de Bienes Urbanos" define el valor comercial como: "El mayor valor, en términos de dinero, que se puede obtener en un mercado abierto y competido, bajo las condiciones necesarias para una ventaja justa en la cual tanto el comprador como el vendedor actúen con prudencia y Conocimiento, asumiendo que el precio no está afectado por incentivos indebidos".

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5. La Comisión Nacional de Valores en su circular 11-18 publicada en el Diario Oficial

de la Federación, el 4 de Junio de 1994, lo define como: "Es el único valor que de determina en caso de terreno y se entiende como el valor que se intercambia una propiedad en el mercado corriente de bienes raíces, entre un comprador y un vendedor, sin presiones, ni ventajas de unos y otros".

6. En los apuntes de la especialidad de valuación inmobiliaria en la materia de Valuación I, el Arq. Silva Troop definió el valor comercial como: "El monto mas elevado en términos de moneda en el cual una propiedad que ha sido expuesta en un mercado abierto durante un tiempo razonable encuentra comprador que libre de toda coacción y por su propia voluntad adquiere en conocimiento de todos los órdenes a que se pueda adaptar el producto y para los que tiene capacidad de ser usado".

las principales variables a considerar que define al terreno urbano son las siguientes

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 Ubicación.

 Actividad predominante

 Tipo de servicios

 Uso del suelo

 Antecedentes de propiedad

 Nivel socioeconómico de la zona

 La densidad de población existente .

 Tamaño

 Características físicas

Existen varios métodos para ponderar o analizar la información proporcionada por la investigación de mercado, como son la deducción estadística y la simulación del mercado que tiene que ver con el análisis técnico de la investigación realizada.

Existen otros elementos a considerar en una investigación de mercado que pueden ser las siguientes:

- Análisis de si las condiciones macroeconómicas que existían cuando se pactaron las operaciones investigadas todavía prevalecen o no; si prevalecen, la investigación es fuente directa para la determinación del valor comercial y si no prevalecen, la investigación es únicamente referencia.

- Cuando las características del terreno son atípicas, se dificulta de aproximar el valor si

la investigación fue con terrenos diferentes

- La falta de información sobre las operaciones obliga que la investigación se realice

sobre ofertas existentes en el mercado, Conociendo la duración de estas.

- La conducta dc los agentes inmobiliarios puede influir momentáneamente en el valor del mercado.

-La manipulación de la información por parte de loS agentes inmobiliarios debe ser discriminada con otras referencias.

Como conclusión, se puede aproximar el valor comercial de un terreno, pero es muy conveniente describir los escenarios en el cual está inscrito ese valor comercial, es decir, las características del mercado y del terreno, las circunstancias económicas, del momento que se realizó la investigación de mercado y la técnica para la determinación misma.

Las Condiciones del mercado a que se puede enfrentar una operación inmobiliaria para un terreno baldío pueden ser:

MERCADO COMPETITIVO. en el cual existe un número apreciable de compradores y vendedores de terrenos al que se pretende valuar, las cuales actúan con libertad de participar en el. En este mercado se pueden encontrar las siguientes situaciones :

I. Que se encuentren vendedores y compradores y que sean fácilmente identificables las operaciones realizadas.

2. Que los vendedores no se encuentren con los compradores debido a que no se ponen de acuerdo con los precios, por lo que se debe identificar la oferta y su tiempo de permanencia sIn venta.

MERCADO OLOGOPOLICO en el cual existe un número reducido de vendedores, relacionados entre ellos, en este caso la demanda se comporta de la siguiente manera:

I. Que existan

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