ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES

ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES

El Contrato de arrendamiento de locales comerciales constituye una modalidad especial de arrendamiento.

El contrato especial de arrendamiento de locales comerciales está sujeto, en cuanto a su régimen legal a:

1. Las normas generales sobre el contrato de arrendamiento establecidas en el Código Civil

2. A las particulares relativas al contrato de arrendamiento de inmuebles contenidas en el mismo Código.

3. Complementariamente, con preferencia inclusive sobre las anteriores en cuanto les sean opuestas, a las consagradas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, incluidas dentro del título que disciplina el régimen jurídico mercantil de los establecimientos de comercio. Tiene en esta materia, una muy importante aplicación la regla del artículo 2° del Código de Comercio.

En el Código de Comercio no hay una regulación del contrato de arrendamiento de locales comerciales, como una figura autónoma y especifica de índole mercantil. No la hay ni para la hipótesis de que se celebre el contrato de arrendamiento que verse sobre un establecimiento de comercio, que ciertamente merecería un tratamiento especial.

Para el arrendamiento de locales comerciales no hay solemnidad especial, por ello su perfeccionamiento puede obtenerse verbalmente o por escrito, y aun, por el mero consentimiento.

LOCALES COMERCIALES, ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO Y PROPIEDAD COMERCIAL

Estas tres figuras corresponden a concepciones diferentes pero bien relacionadas. El establecimiento de comercio no es otra cosa que el conjunto de bienes organizados por el empresario para el ejercicio de su actividad profesional, valga decir, para desarrollar los fines de la empresa, entendida esta como la actividad organizada con la finalidad de producir bienes o servicios, o como lo dice nuestro Código de Comercio, toda actividad organizada para la producción, transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o para la prestación de servicios.

El local comercial es el inmueble donde se encuentra localizado el establecimiento de comercio. Se discute en la doctrina si el local es o no elemento indispensable del establecimiento. Desde luego no es menester que el empresario sea propietario del inmueble que utiliza para la explotación de su establecimiento. Basta que disponga de él, por cualquier título. Por lo común, el empresario suele poseer el local como propietario o como arrendatario.

La propiedad comercial es definido por la doctrina francesa como el derecho concedido al comerciante arrendatario de un inmueble, de obtener la renovación de su contrato de arrendamiento, cuando éste llegare a su vencimiento y, en su defecto, una indemnización que lo compense de los perjuicios causados por la privación del local o de los locales afectados a la explotación de su establecimiento comercial. Examinando la naturaleza del derecho del arrendatario, los autores concluyen que no se trata de un derecho real (que sigue subsistiendo a favor del propietario del inmueble) sino de un derecho personal a la renovación del contrato y, en caso de negativa del arrendador, a obtener una indemnización por los perjuicios ocasionados por dicha negativa.

Por lo que a Colombia respecta, los artículos 518 a 524 del Código de Comercio establecen el fenómeno de la propiedad comercial, el legislador consciente de que el comerciante a través de su ejercicio profesional diariamente crea una nueva riqueza, fructífera para el desarrollo del país, al reglamentar lo concerniente a los establecimientos de comercio, consagró una serie de mecanismos de índole eminentemente protectora, que de contera, regulan las relaciones entre los propietarios de los locales y sus arrendatarios.

Mediante estos preceptos, a los cuales se les dio el rango de orden público por cuanto se excluyó la composición de las partes, sin dejar de lado la tutela del derecho de dominio, apoyados en los principios del abuso del derecho y del enriquecimiento sin causa, según lo afirman los propios comisionados en la exposición de motivos, se entró a reconocer esa serie de intangibles que enriquecen el patrimonio, debido no al esfuerzo del propietario sino a la gestión personal, particular y profesional del empresario, quien con su espíritu emprendedor, su capacidad de trabajo, su talento comercial consigue clientela, fama o buen nombre y, en todo caso, forma su aviamiento.

Fundamentalmente el proteccionismo que se viene comentado lo definen las siguientes instituciones:

1. El derecho de renovación

2. El desahucio

3. El derecho de preferencia del arrendatario

4. Obligación indemnizadora del propietario de los perjuicios ocasionados al arrendatario

5. El derecho de subarriendo

6. El derecho de Cesión

7. El carácter público de las normas que estatuyen la protección.

1. DERECHO A LA RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El artículo 518 del Código de comercio, consagra el derecho de renovación del contrato de arrendamiento del local comercial.

“ARTÍCULO 518 C. de Co. DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.”

La renovación constituye el principal derecho concedido al arrendatario por la ley mercantil. Estrictamente renovación significa restablecimiento, cambio, arreglo, restauración, rectificación, remplazo, sustitución, reiteración, reformación. En materia de arrendamientos comerciales la renovación es una variación del contrato, respecto de las condiciones de plazo y precio, las cuales bien pueden ser iguales o distintas a las del contrato precedente de acuerdo con la voluntad de las partes contratantes. En consecuencia, la renovación lo que da es un derecho al local, mas nunca puede interpretarse en el sentido de invariabilidad de aspectos tales como el plazo y el precio y muy especialmente al último.

Este pretende defender la estabilidad del establecimiento de comercio con sus valores intrínsecos y los

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