Bolillas 7, 8 y 9 Derechos Reales UBP

Dº Reales

UNIDAD 1: CONCEPTO, ADQUISICIÓN Y TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Derecho real. Concepto.

El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. (Art. 1882).

Poder jurídico: es una relación de poder, un derecho subjetivo.

De estructura legal: el poder jurídico está regulado por leyes de orden público y se aplica el principio de “numerus clausus”, que consiste en que el numero de D.R. ya está determinado de manera que no pueden crearse nuevos.

Se ejerce sobre su objeto en forma directa y autónoma: la relación es inmediata, directa entre el titular y la cosa. El sujeto activo puede sacar de la cosa un beneficio mayor o menor, sin que medie persona obligada a suministrárselo. A diferencia de los D.P., no hay sujeto que se interponga entre el sujeto activo y la cosa.

Le da a su titular las facultades de persecución, preferencia y otras que nombra el código: art. 1886 establece que el D.R. atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o persona que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

Objeto.

Artículo 1883. Objeto “El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley”.
Quedan excluidas del régimen de los D.R. las cosas de dominio público. (Art. 237)
En principio, no puede haber D.R. sobre “una parte material”, pues ellos implicaría una partición antes de tiempo. Por regla el D.R. recae sobre toda la cosa, aunque pueda ser dividido el uso. No obstante hay excepciones, así el art. 2163 dice que “La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno”. También la superficie, el usufructo, el uso y la habitación pueden tener por objeto partes materiales. A su vez, la acción reivindicatoria puede intentarse por una parte material de la cosa.

Derecho de persecución y preferencia

Dice el Art. 1886 “El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente”.
Los derechos reales –oponibles erga omnes- atribuyen el derecho de persecución, esto es, la facultad de perseguir la cosa en poder de quien la tenga. Se trata del ius persequendi. En los derechos personales, el acreedor sólo puede demandar –en principio- al deudor que se obligó. En el campo de los D.R., las acciones siguen la cosa más que a una persona determinada, de allí que pueden ir contra cualquiera.
Sin embargo, esta facultad tiene límites, ya que en ciertas ocasiones el Código protege al subadquirente de buena fe y a título oneroso para favorecer la seguridad dinámica y la circulación de los bienes.

En segundo lugar aparece el derecho de preferencia, que tiene dos vertientes: por un lado, el derecho real constituido posteriormente (primero en el tiempo primero en el derecho, prior in tempore potior in iure). Así, por ejemplo, si el inmueble está hipotecado y luego se lo grava con una servidumbre, el acreedor hipotecario puede solicitar que el inmueble se ejecute libre de la servidumbre. Para que esto funcione es menester que los derechos reales se encuentren debidamente publicitados.
Por otro lado, se encuentra el privilegio, que permite a ciertos acreedores percibir su crédito con preferencia a otros, en el caso de venta de la cosa. Los derechos reales de garantía cuentan con privilegio.

Diferencias y similitudes con los derechos personales.

Diferencias

a) Objeto

El objeto de los D.P. es la prestación, conducta del deudor a que se obliga a favor del acreedor (dar, hacer o no hacer), el de los derechos reales es generalmente la cosa, que debe ser cierta, actual y determinada. La inherencia de la cosa es el rasgo característico de esta clase de derechos, lo que resulta ajeno a los D.P. En situaciones excepcionales el Código admite que el objeto sea un bien. Los derechos personales pueden apuntar a cosas futuras o indeterminadas.

b) Sujetos

El cuanto a los sujetos, la doctrina clásica sostiene que los D.R. se diferencian de los D.P. por la ausencia del sujeto pasivo.
Los derechos personales admiten la unidad o pluralidad de sujetos activos y/o pasivos, resultando siempre factible su concurrencia sin limitaciones. Los derechos reales, según su naturaleza, pueden ser concurrentes o exclusivos, es decir que permiten o prohíben la concurrencia sobre un mismo D.R.

c) Orden público

En los D.P. impera el principio de la autonomía de la voluntad, con la sola limitación que impone el orden público, la moral, las buenas costumbres, la buena fe. En los D.R predomina el orden público, reservando un estrecho espacio de la autonomía de la voluntad.

d) Inmediatez

En los D.P. la relación es indirecta o mediata ente el titular del derecho y el objeto, puesto que el cumplimiento de la obligación depende, en principio, de la conducta del deudor. En los D.R., el titular obtiene el beneficio directo de la cosa, sin que medie la actuación de otra persona, son inmediatos.

e) Carácter absoluto

Los D.P. son relativos en cuanto a su oponibilidad mientras que los D.R. son absolutos (son oponibles erga omnes).

f) Publicidad

En los derechos personales no se requiere la publicidad, precisamente por ser relativos; la publicidad es ajena a estos derechos. En los D.R., por tratarse de derechos absolutos y con la finalidad de que resulten oponibles y sean respetados, deben ser conocidos por todos.
Cuando se transmite o constituye un D.R. sobre un inmueble, es necesaria la publicidad registral para que sea oponible a terceros.

g) Duración

Los derechos reales permanecen en el tiempo con respecto al beneficio que acuerdan al titular, pueden ser perpetuos o temporarios, los D.P. tienen un carácter instantáneo o transitorio pues el momento de la obtención del beneficio por el acreedor coincide con la extinción del derecho. Los D.P. son siempre temporarios, pues no corresponde  que una persona se encuentre obligada por siempre.

h) “Ius persequendi”

El titular del D.R. goza también del ius preferendi que importa el derecho a ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otros D.R. de igual o distinta naturaleza sobre la misma cosa, posteriormente constituidos conforme al principio prior in tempore potior in iure. También algunos D.R. cuentan con privilegio para el cobro (v. gr.: hipoteca).

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