CONTRATO ALQUILER

CONTRATOS ARRENDAMIENTO

Este artículo tiene por finalidad explicar la problemática existente en la calificación de los contratos de Arrendamiento de Vivienda y clarificar los aspectos más relevantes de la misma. El contenido es meramente orientativo y en modo alguno puede suplir el asesoramiento personal de un profesional cualificado del Derecho Inmobiliario.

Una vez realizada la anterior advertencia procedo al análisis de la problemática enunciada en el encabezamiento.

Tipos de contrato de arrendamiento de vivienda.

Existen 2 tipos de contrato de Arrendamiento y a cada uno de ellos le es aplicable un régimen jurídico distinto. La diferencia mas sustancial entre uno y otro tipo de contrato es la duración legal de los mismos.

En los contratos de vivienda:

a) Contratos con una duración inicial igual o inferior a 5 años:

Estos contratos se rigen por lo dispuesto en el Título II de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), en su defecto por los pactos contenidos en el mismo y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil

1. Se aplica el art 9.1 LAU 1994. El arrendatario puede permanecer en la vivienda hasta un MÍNIMO de 5 años(prórrogas de 1 año).

1º excepción: Que el arrendatario comunique fehacientemente al arrendador con, al menos, 30 días de antelación a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo.

2º excepción: Que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial (art 9.3 LAU 1994).

2) Imaginemos que la duración inicial del contrato es de 1 año y la fecha de celebración el 1-1-2000. El Arrendatario no comunica nada a su arrendador hasta el 1-1-2004 (4 años). Pues bien, si con al menos 30 días de antelación al 1-1-2005 ninguna de las partes (arrendador o arrendatario) comunica fehacientemente a la otra su voluntad de no renovar el contrato, entrará en juego la prórroga del art 10 LAU 1994.

3) Imaginemos que ninguna de las partes ha comunicado fehacientemente su voluntad de no renovar el contrato a la otra. El contrato se irá prorrogando anualmente a voluntad del arrendatario hasta un máximo de 3 anualidades (1-1-2006 a 1-1-2008).

4) Imaginemos que una vez llegada la fecha de vencimiento(1-1-2008) el arrendatario permanece 15 día disfrutando de la vivienda con el consentimiento del arrendador. En este caso el contrato entrará en tácita reconducción. La duración, y solo la duración pues el resto del contrato seguirá en vigor, se regirá por los arts 1566 y 1581 del Código Civil. Es decir, la duración del contrato será anual si la renta se fijó anualmente, mensual si la renta se fijó mensualmente y diaria si la renta se fijó diariamente.

1º Excepción: Que haya requerimiento del arrendador antes o durante esos 15 días.

2º Excepción: Que en el contrato se hubiere renunciado a la tácita reconducción.

Son medios de notificación fehaciente según la doctrina y la Jurisprudencia:

- Burofax con acuse de recibo

- Requerimiento o carta notarial.

- El documento firmado con el recibí del receptor en el que conste, además, la fecha. Este supuesto es el de la entrega en mano del documento al destinatario, el cual firma las dos copias del mismo en el apartado Recibí, quedándose con una copia cada una de las partes.

b) Contrato de uso distinto al de vivienda (temporada).

Estos contratos se rigen con carácter preferente por los pactos contenidos en el mismo, en defecto de dichos pactos por lo dispuesto para arrendamientos del tipo “uso distinto del de vivienda” en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en adelante LAU), y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

La duración inicial del contrato la pactan las partes libremente: ( 3, 6, 9, 11 …meses, 1,2…. años), así como las posibles prórrogas y su régimen de ejercicio: prórrogas de 1 año, de 6 meses, con preaviso de 1 mes, de 3 meses…

Vg. Contrato de temporada con una duración inicial de 12 meses, del 11 de octubre de 2007 al 11 de octubre de 2008, en el que NO se pacta NINGÚN tipo de prórroga y se RENUNCIA a la tácita reconducción del Código Civil. Este contrato expiraría el día 11 de Octubre de 2008. A partir de esa fecha ambas partes podrían celebrar un nuevo contrato con distintas

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