Casos Prácticos - Contratos II (Primera Entrega)

Casos Prácticos - Contratos II

(Primera Entrega)

1.        Miguel y Luis son copropietarios de un terreno ubicado en Mala, con una extensión de 2,500 m2 que no se encuentra inscrito en los Registros Públicos de Cañete.  El 25 de marzo de 2011, Miguel ofrece todo el predio en compraventa a Enrique, quien desea construir una casa de campo pero ignora que tal bien pertenece en copropiedad a Miguel y Luis. Luego de diversas negociaciones, Miguel y Enrique llegan al siguiente acuerdo:

• Miguel se obliga a transmitir a Enrique la propiedad del predio a cambio de un precio que deberá fijar la empresa tasadora Calculistas S.A. (CALSA)
• La compraventa se sujeta a la modalidad ad corpus.
• CALSA deberá fijar el precio, tomando en cuenta los precios del mercado inmobiliario, estableciéndose que el precio no podrá ser menor al 200% ni mayor al 400% del autoavalúo predial elaborado por la autoridad municipal.  El valor del autoavalúo, convertido a moneda extranjera, asciende a USD 150,000.
• CALSA deberá fijar el precio en un plazo no mayor de 10 días.
• Como adelanto del precio, Enrique entrega a Miguel la suma de USD 75,000 y se acuerda que el saldo será dividido equitativamente en cuatro (4) armadas que serán pagadas con periodicidad mensual, a partir del 30 de abril de 2011.

Miguel entregó el predio a Enrique en la fecha de firma del acuerdo (30 de marzo de 2011) y, tras ello, Enrique construyó un camino interno para desplazarse dentro del predio, sembró varias plantas y arbustos, y terminó de levantar los muros que constituyen el cerco perimétrico del inmueble. A los cinco días de firmado el contrato, el Ministro de Cultura declara que se han encontrado restos arqueológicos muy importantes en la zona, por lo que se modificará la zonificación respectiva para imponer serias limitaciones constructivas.  Esta declaración motiva en el mercado inmobiliario una baja en los precios de los inmuebles de la zona, en 40% aproximadamente. El 7 de abril de 2011, CALSA fija el precio del predio en USD 525,000 y lo comunica a Miguel y Enrique.

Ante dicha comunicación, Enrique se opone al precio y solicita a CALSA que señale un nuevo precio que considere la depreciación del inmueble, a lo que tal empresa se opone.  En adición, Enrique informa a Miguel que ha verificado que la extensión del terreno es menor a la indicada en el contrato, pues según la medición que llevó a cabo el área real es de 2,145 m2.  Además, Enrique manifiesta que en la construcción del camino, siembra de arbustos y plantas, y levantamiento de los muros ha incurrido en gastos por USD 35,000.

El 15 de mayo de 2011, Enrique interpone una demanda para que se declare la anulación del contrato por no haberse establecido un precio de común acuerdo, sin perjuicio del reembolso por los gastos incurridos y de los daños y perjuicios que se habrían ocasionado.  Ante ello, Miguel reconviene exigiendo el cumplimiento del íntegro del precio establecido por CALSA y desconoce cualquier reducción del precio derivada de una diferencia de área o por obras recientemente ejecutadas.

Por su parte, la esposa de Luis ha tomado conocimiento del acuerdo celebrado entre Miguel y Enrique, y pretende que Luis inicie un nuevo proceso, solicitando que el contrato quede sin efecto debido a que el bien le pertenece en copropiedad y no se obtuvo su consentimiento para la transferencia.

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