Efectos De La Compraventa

EFECTOS DE LA COMPRAVENTA

La compraventa tiene como efectos la creación de obligaciones a cargo del comprador y del vendedor.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:

1 ª Transmitir la propiedad. La transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato, salvo pacto en contrario. Como el caso de la compraventa con reserva de dominio.

Cuando la cosa es incierta o indeterminada, la transmisión de la propiedad se verifica cuando se hace cierta y determinada para conocimiento del comprador.

2ª Entrega de la cosa: esta obligación, se satisface cuando se da la posesión al comprador de la cosa adquirida.

La entrega de la cosa puede ser: Real, Jurídica y virtual:

La entrega Real de la cosa consiste en la entrega material de la cosa vendida, o en la entrega del título si se trata de un derecho.

Hay entrega Jurídica cuando, sin estar entregada materialmente la cosa, la ley la considera como recibida por el comprador.

Desde el momento que el comprador acepte que la cosa vendida queda a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder solo tendrá los derechos y obligaciones de un depositario.

A este respecto podríamos preguntarnos ¿Qué sucede si la cosa vendida no es entregada? Si el comprador se dio por recibido de la cosa virtualmente, puede exigir la entrega inmediata.

Ahora bien, si el comprador no se dio por recibido virtualmente de la cosa vendida, se sigue la regla general de los contratos, que establece que cuando se trate de obligaciones de dar y no se haya fijado fecha para el cumplimiento de la entrega, esta será exigible treinta días después de la interpelación ya sea notarial o judicial.

¿Qué y como se debe de entregar la cosa? El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos desde que se perfeccione la venta, y los rendimientos, acciones y títulos de la cosa.

Por lo que se refiere a los gastos de entrega, esto corresponden al vendedor y los de su transporte al comprador. Los gastos de entrega de la cosa vendida son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación de cargo del comprador, salvo convenio en contrario.

Si no se ha establecido el lugar de la entrega, este debe de considerarse en donde se encontraba la cosa en el momento en que fue vendida.

3ª Conservar la cosa vendida cuando la cosa se ha entregado jurídicamente y así ha sido aceptado por el comprador, “se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder solo tendrá los derecho y obligaciones de un depositario”. Y si la cosa se pierde, la perdida de la cosa en poder del deudor ser presume culpa suya, mientras no se pruebe lo contrario”.

4ª Responder por los vicios o defectos ocultos: el vendedor está obligado al saneamiento por los vicios o defectos ocultos, y a garantizar al comprador de las características y cualidades de la cosa enajenada. Al ser la compraventa un contrato conmutativo, se aplica lo siguiente: En los contratos conmutativos, el enajenante está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la haga impropia para los usos a que se le destina, o que disminuyan de tal modo este uso, que al haberlo conocido el adquirente no hubiere hecho la adquisición o habría dado menos por la cosa.

Para que un vicio se considere oculto: es necesario que los defectos no se aprecien a simple vista; que sean anteriores a la enajenación; y que el adquirente no sea perito que en virtud de su profesión pueda descubrirlos.

En caso de que existan vicios ocultos, el comprador puede exigir, o la rescisión del contrato mediante la acción redhibitoria, o bien se le rebaje el precio en proporción a los vicios ocultos mediante la acción cuanti minoris.

Ahora bien, si se comprueba que el enajenante conocía los vicios de la cosa y no se la manifestó al adquirente, tendrá que pagar además de los daños y perjuicios en consecuencia de la acción redhibitoria.

5ª Prestar el saneamiento para caso de evicción: El vendedor tiene que pagar los daños y perjuicios causados al adquirente cuando existe evicción, la cual pude ser total o parcial.

Existe evicción cuando: El que adquirió alguna cosa fuere privado del todo o parte de ella por sentencia que cause ejecutoria en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

Los elementos de la evicción son:

a) La privación total o parcial que sufre el adquirente de un bien

b) Por una sentencia que haya causado ejecutoria

c) Fundada en un derecho mejor, anterior a la adquisición.

El monto de la indemnización depende de la buena o mala fe.

SE CONSIDERA BUENA FE cuando el que transmite un bien ignorando los vicios del título o que la finca este gravada. En este supuesto la indemnización consiste en: a) la devolución del precio pagado, b) la devolución de los gastos de escrituración; c) las mejoras que se hayan realizado;d)la devolución de lo erogado por el juicio de evicción y saneamiento.

SE CONSIDERA MALA FE cuando el que enajena un bien a sabiendas de que no es propietario o de que su título es defectuoso. En este caso, tendrá que restituir al cliente: a) el precio de la cosa ya sea al tiempo de la adquisición o al de la evicción; b)los gastos de escrituración; c) las mejoras que se hayan realizado; d) lo erogado por el juicio de evicción y saneamiento

No se está obligado al saneamiento para el caso de evicción cuando:

a) El contrato de compraventa se renuncia al saneamiento, o bien aparece que el comprador tenía conocimiento de los riesgos de evicción, y tomo a su cargo las posibles consecuencias.

b) El adquirente tiene conocimiento de la existencia del juicio de evicción y no denuncia al enajenante en tiempo oportuno.

c) La evicción se produjo por culpa del adquirente

d) El adquirente actuó de mala fe

e) Proviene de causas posteriores a la adquisición

f) El adquirente, antes de terminar el pleito, transige con el actor del juicio de evicción. En este caso no existe la evicción por no haber sentencia ejecutoriada.

6ª Pagar por mitad los honorarios y los derechos de registro de la escritura: siempre y cuando se haya pactado.

5ª Pagar el ISR que se cause por la utilidad que se obtenga de la enajenación: este impuesto

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