La valoración de la propiedad

AVALÚO DE INMUEBLE

SOLICITANTE:

SRA. MA. DE LA PAZ REYES SÁNCHEZ

I. ANTECEDENTES.

Fecha del Avalúo: Miércoles 31 d Agosto del 2011

Vigencia del Avalúo: 28 de Febrero del 2012

Propietario del Inmueble: Elvira Hernández viuda de Rodríguez, Manuel, Jorge Anastasio y Carlos Rodríguez Hernández

Tipo de Inmueble: Predio Urbano con construcción (Edificio de 3 niveles, 6 departamentos y dos cuartos al fondo).

Ubicación del Inmueble: Callejuela San Sebastián No. 99 entre Paso y Troncoso y Mariano Abasolo Col. Centro, Veracruz, Ver.

Propósito del Avalúo: Determinar el Valor Comercial actual del Inmueble.

Objeto del Avalúo: Por juicio familiar

Índice de saturación: 95%

II. CARACTERIASTICAS DE LA ZONA URBANA

A pesar de que el predio en estudio se encuentra excluido de la zona del Centro Histórico de Veracruz y por su cercanía a él se tomará como referencia para los siguientes datos el “Programa de ordenamiento, mejoramiento y revitalización del Centro Histórico de Veracruz” Primera Edición 2006.

Clasificación de la zona: El inmueble en estudio se encuentra ubicado en la Zona Mercados, el cual es unos de los sectores identificados para el desarrollo del programa, comprende el área que se ubica en Esteban Morales, la Av. Miguel Hidalgo, Hernán Cortes, la Av. 5 de Mayo, Callejón de la Hoz, la Av. 20 de Noviembre, Paso y Troncoso, la Av. Ursulo Galván, Juan Soto y la Av. Netzahualcóyotl.

Tipo de Construcción

dominante: Muchas de sus construcciones originalmente fueron viviendas, aunque en la actualidad son inmuebles cuyo uso se ha cambiado para dedicarlos a la actividad comercial, los niveles de construcción de los inmuebles para el sector en el que se encuentra el predio varia de uno y dos niveles, con el 44.7% de ocurrencia de tipo Media Baja y Media, con materiales y procedimientos constructivos comunes de mediana a buena, en un 40% de proyecto dirigido, y el 60% de autoconstrucción.

Índice de saturación

de la zona: De un 100%

Población: Normal, de arraigo de la zona por razones de residencia.

Factor de hacinamiento: 2.6 familias por vivienda, la vivienda en propiedad es más bien escasa, predominando la vivienda y las habitaciones en renta.

Contaminación: No hay ninguna de relevancia o peligrosidad que manifestar, únicamente se debe considerar los significativos niveles de anarquía visual, la contaminación auditiva, por acumulamiento de basura en las calles, por el desorden en la publicidad, por falta de espacio de estacionamiento, entre otros.

Uso de suelo: Es principalmente de Uso Mixto es decir a la combinación de vivienda y comercio, o vivienda y oficinas en una misma construcción y Uso Habitacional.

Vías de acceso e importancia

de las mismas: Tomando desde el centro de la ciudad, por la calle de Díaz Mirón, hasta llegar a la calle Paso y Troncoso, dobla al Sur y después doblar la Callejuela San Sebastián, doblando al Oeste, se encuentra el predio en estudio.

Servicios públicos y

Equipamiento urbano: Energía eléctrica aérea mediante postes de concreto, agua potable mediante toma domiciliaria, red de drenaje mediante alcantarillas, cable de televisión, telefonía, pavimentos de asfalto, banquetas y guarniciones de concreto, alumbrado público, señalización, mobiliario público, servicio de recolección de basura, comercios en gran escala, mercados, iglesias, parque ecológico, playas, vía de acceso rápida para la avenida principal de la ciudad, la zona no cuenta en su periferia inmediata con una planta de de aguas residuales; la planta que se encuentra en la Playa Norte está a unos 2 Km y atiende, además, a todos los asentamientos, por lo que resulta ya insuficiente.

III. TERRENO

Calle de ubicación

Transversales y Cursos: El Predio se encuentra sobre la acera Sur de la Callejuela San Sebastián, con frente a la misma, sobre la curva entre las calles de Paso y Troncoso y Mariano Abasolo.

Medidas y Colindancias: Según Copia de la Escritura Pública No. 15816 Vol. 166, de fecha 16 Marzo de 1974, pasada ante la fe del Lic. Juan de Dios Zamora y Duque de Estrada, encargado del despacho de la Notaría Pública No. 4, de esta Demarcación Notarial de Veracruz.

Esta propiedad se encuentra inscrita a favor de Elvira Hernández viuda de Rodríguez, Manuel, Jorge Anastasio y Carlos Rodríguez Hernández.

Norte: 9.70 M Colinda con propiedad particular

Sur: 9.70 M Colinda con la Callejuela San Sebastián

Este: 23.00 M Colinda con propiedad particular

Oeste: 23.00 M Colinda con propiedad particular

Superficie del terreno: 223.10 M2

(La superficie del terreno no se menciona en la escritura y se obtuvo multiplicando las medidas del terreno).

NOTA: al realizar el levantamiento las medidas del terreno no corresponden de acuerdo a las escrituras las cuales son como sigue:

Norte: 10.50 M Colinda con propiedad particular

Sur: 8.90 M Colinda con la Callejuela San Sebastián

Este: 23.00 M Colinda con propiedad particular

Oeste: 23.00 M Colinda con propiedad particular

Superficie del terreno: 221.30 M2

Superf. de Construcción: Planta Baja: 171.60 M2 (Incluye los cuartos al fondo)

Primer Nivel: 128.50 M2

Segundo Nivel: 114.00 M2

TOTAL: 414.10 M2

(Según levantamiento físico realizado por el perito)

Topografía y Configu-

ración: Terreno plano a simple vista, de planta regular y simétrica, con ligera pendiente del Norte a Sur para desalojo natural de aguas pluviales.

Densidad habitacional: Densidad Media Baja de 27 Viv/Ha.

Intensidad de construcción

permitida: Del 80%

Restricciones y/o

servidumbres: Ninguna observada, únicamente las contempladas dentro del Plan de desarrollo Urbano Municipal y las que imponen las dependencias oficiales (INAH, Semarnap, Sedesol, etc.)

CROQUIS DE UBICACIÓN:

IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:

Uso Actual: Casa-habitación, consta de 6 departamentos y dos cuartos de funcionamiento independiente, los 6 primeros están proyectados en un edificio de tres niveles al frente del predio y dos cuartos de un nivel

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