Regimen De Arrendamiento

INTRODUCCIÓN

Régimen Fiscal de Arrendamiento de Inmuebles

La presente nota parte de la descripción del régimen fiscal de arrendamiento de inmuebles, siguiendo con la identificación de las principales problemáticas asociadas a dicho régimen;

Señalando algunas consideraciones que pudieran representar áreas de oportunidad en el sentido de hacer un sistema tributario mexicano más equitativo y terminar con un caso práctico a fin de dar mayor claridad al tema mostrando los procedimientos para determinar los impuestos que deben pagarse en el régimen de arrendamiento de inmuebles.

Régimen Fiscal de Arrendamiento de Inmuebles

De acuerdo con el Código Civil Federal, el primer párrafo del artículo 2398, establece que “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.”

En tanto, el diccionario la Lengua Española define a los inmuebles, como “bienes construidos para casa, que también pueden ser utilizados como negocio para uso comercial, industrial o de servicios”.

Dicho lo anterior, para efectos fiscales cuando una persona otorga el uso o goce temporal de un bien inmueble, dicha persona se encuentra obligada al pago de diversos impuestos a nivel Federal, como son:

• Impuesto Sobre la Renta (ISR)

• Impuesto Empresarial a Tasa Única (IETU) y

• El Impuesto al Valor Agregado (IVA), los cuales se describen a continuación.

Problemáticas del Régimen Fiscal de Arrendamiento de Inmuebles

Mayor evasión por asimetría fiscal entre el arrendador y el arrendatario.

Uno de los principales problemas del régimen de arrendamiento de inmuebles es la evasión fiscal, según estudios dados a conocer por el Servicio de Administración Tributaria (SAT) la tasa de evasión de ISR para personas físicas en este sector fue del 64% para 2002.

La elevada tasa de evasión para el régimen en estudio, podría asociarse a la asimetría fiscal entre el arrendador y el inquilino; es decir, la Ley del ISR obliga al arrendador a entregar comprobantes fiscales a los inquilinos por los ingresos derivados del arrendamiento de inmuebles, pero del lado del inquilino la Ley de ISR no permite que los contribuyentes puedan deducir este tipo de gastos cuando el arrendamiento es para uso de casa habitación.

Esta asimetría fiscal implica que los contribuyentes –trabajador, empresario, maestro, profesionista, comerciante, o de cualquier índole– no puedan deducir (disminuir) de sus ingresos los gastos realizados por arrendamiento de casa habitación.

Dicha situación podría implicar varios escenarios: tratándose del inquilino al no poder deducir los gastos por arrendamiento de casa habitación no le es necesario solicitar el comprobante fiscal al arrendador; y, éste al no entregar dicho comprobante no declara al SAT los ingresos percibidos, evadiendo así el pago del impuesto.

Dicho lo anterior, los ingresos por servicios inmobiliarios y de alquiler de bienes inmuebles tienen poca participación en la recaudación total del Impuesto Sobre la Renta; sin embargo, su tasa de evasión es elevada, de acuerdo con el estudio elaborado por el Colegio de México, principalmente por el difícil control que existe por parte de la autoridad al tratarse de operaciones sin incentivo a que se declaren, tomando en cuenta por una parte que el pago efectuado por el uso o goce temporal de casa habitación no es deducible y por otra que dichos ingresos si están contemplados en la Ley del Impuesto Sobre la Renta para generar un tributo.

Limitación en el potencial de recaudación por beneficios fiscales.

Una posible problemática al régimen de arrendamiento de inmuebles, se refiere al monto que se deja de recaudar por la exención del IVA a casa habitación

Por lo anterior, se puede inferir que la problemática actual del régimen fiscal de arrendamiento de inmuebles representa un deterioro del potencial de recaudación por la renuncia recaudatoria al otorgar beneficios fiscales.

Una evaluación por parte de la SHCP sobre la exención del IVA al arrendamiento de bienes inmuebles para uso habitacional, podría hacer evidente la inequidad en el sistema tributario mexicano o en su defecto justificar la pérdida recaudatoria en la medida en que dicha exención represente un beneficio a los sectores de la población más vulnerables.

Evasión Fiscal en el ISR de Persona

Aumento de la carga administrativa e incremento del pago de impuestos.

Con la entrada en vigor del Impuesto Empresarial a Tasa Única, a partir de 2008 los contribuyentes del régimen fiscal de arrendamiento de inmuebles fueron sujetos de nuevas obligaciones fiscales que se tradujeron en una mayor

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